Покупка квартир в новостройке. Застройщик, риэлтор или СП

Приобрести квартиру в новостройке сегодня можно через одного из профессиональных участников рынка жилой недвижимости. Это сам застройщик, который занимается возведением жилого дома, это риэлтерская компания, которой застройщик поручает заниматься реализацией квартир, и это совместное предприятие, образованное застройщиком и агентством недвижимости. В данной статье эксперты портала RealtyPress.ru рассматривают преимущества и недостатки приобретения недвижимости с помощью каждого из перечисленных участников операций с новым жильем.

Разделение полномочий

Сразу необходимо уточнить, что покупка квартиры в новостройке, согласно законодательству (214-ФЗ), возможно только посредством заключения договора долевого участия с застройщиком (ДДУ). То есть, с каким бы участником ни пришлось сотрудничать потенциальному покупателю, конечным звеном в цепи продавцов (или помощников) будет выступать именно застройщик, с которым нужно заключать договор. С другой стороны, этот договор сначала необходимо подготовить, а затем его зарегистрировать, на данном этапе наиболее оптимальным решением было бы привлечение риэлтерской компании с профессиональными юристами в штате.

Для многих застройщиков процесс оформления документов является несколько непрофильной деятельностью, а поэтому этот процесс вызывает определенные затруднения. Для решения с клиентами вопросов, возникающих во время продажи, строительной компании необходимо содержать целый отдел, что является достаточно невыгодным, особенно если речь идет о небольшой строительной компании. Поэтому оптимальным решением для застройщика может оказаться делегирование всех вопросов, связанных с реализацией, риэлтерской компании. В качестве оплаты услуг риэлторов застройщик предлагает определенный процент стоимости недвижимости.

Одной из форм взаимодействия застройщика и агентства недвижимости, получившей в последнее время широкое распространение, стала организация СП. Совместное предприятие имеет вид агентства недвижимости, главной (и, зачастую, единственной) задачей которого является реализация квартир в новостройке от застройщика. Подобная организация имеет возможность наилучшим образом проконсультировать потенциального клиента относительно строительных материалов и технологических решений, используемых при строительстве дома, в то же время профессионально подготовить необходимые документы.

Выгоды и недостатки сотрудничества с риэлтерской компанией

Когда потенциальный покупатель, обращается в риэлтерскую компанию относительно подбора недвижимости (или точно зная, в каком доме он хотел бы приобрести квартиру), он, как правило, получает весь перечень сопутствующих услуг. Профессиональные риэлторы по новостройкамрасполагают значительным опытом в оформлении документов, могут проконсультировать клиента относительно любых "подводных камней", к которым могут привести те или иные положения договора (ДДУ). С помощью агентства недвижимости все процессы происходят достаточно быстро, уровень безопасности сделки повышается (что определяется репутационными рисками риэлтерской компании).

С другой стороны, риэлтерская компания (у которой нет эксклюзивного договора с застройщиком) имеет крайне мало возможностей, чтобы посодействовать изменению текста (или отдельных положений) договора. Если риэлтор получает щедрый процент с продажи, это определяет первостепенную заботу об интересах, прежде всего, застройщика (меньше времени и внимания уделяется всевозможным проверкам) в случае расхождения интересов риэлтор пытается решить проблему воздействием на покупателя.

Кроме того, риэлтор не имеет исчерпывающей информации о технической стороне вопроса – а клиент желает знать также о нюансах возведения дома, в котором он хочет купить квартиру. В подобных случаях возникает необходимость обращаться напрямую к застройщику, а сотрудники строительной компании занимаются производственными вопросами, им просто некогда, да и неохота контактировать с потенциальными клиентами. Ведь менеджмент строительной компании считает, что он решил проблему с реализацией, обратившись к специалистам и поручив все вопросы продажи риэлторам.

Выгоды и недостатки сотрудничества с застройщиком

Некоторые покупатели уверены, что, приобретая недвижимость непосредственно у застройщика, стоимость квартиры будет минимальной. Это, в большинстве случаев, совершенно неверно, поскольку строительная компания или девелопер не станут "играться" с ценой, внося неразбериху на рынке и затрудняя работу риэлторов. Цена останется неизменной вне зависимости от того, к кому из участников продаж обратится покупатель.

Как уже упоминалось, весь объем юридической ответственности относительно приобретаемой недвижимости, возлагается на застройщика, а посему только в его власти изменять текст отдельных положений договора. Впрочем, подобные случаи являются большой редкостью, поскольку вопросы реализации не являются для застройщика профильными, и чтобы провести изменения в договоре, последнему приходится прибегать к консультациям сторонних юридических компаний.

С другой стороны, застройщик как никто другой владеет технической информацией относительно возводимого жилья, а также прекрасно ориентируется в сроках выполнения определенных участков работ. А профессиональная консультация, обращенная к "продвинутому" в технических вопросах покупателю, способна быть решающим фактором выбора именно этого дома для покупки квартиры в новостройке. Таким же образом застройщик, проводя оформление документов своими силами, может предложить дольщику регистрацию прав собственности после введения здания в эксплуатацию и приемки квартиры.

Выгоды и недостатки сотрудничества с СП

Органичным симбиозом застройщика и риэлтора является создание агентства недвижимости, которое ведет один единственный проект по реализации квартир в доме, возводимом застройщиком. В этом случае каждый участник продаж является максимально полезным для общего дела с одной стороны, а с другой стороны, такое агентство может предложить клиенту наиболее полный перечень услуг. Не говоря уже о том, что многие из этих услуг покупатель квартиры получит бесплатно, в виде бонуса при совершении покупки.

Обращаясь в такое совместное предприятие, клиент получает развернутые консультации относительно объекта недвижимости и может оценить собственные перспективы проживания в новом жилье. Для подробного осмотра качества выполнения строительных работ будут организованы экскурсии на объект. Все необходимые документы будут подготовлены и выверены относительно положений действующего законодательства, будут проработаны и заранее учтены все вопросы, которые могут возникнуть на каждом этапе отношений застройщика и клиента.

Однако минусом подобного предприятия будет "игра в одни ворота", все, что будет делаться сотрудниками совместного агентства недвижимости для клиента, на самом деле будет делаться в интересах застройщика. Отсутствуют любые рычаги, способные повлиять на лояльность по отношению к клиенту. Кроме того, несмотря на то, что продажами занимается совместная риэлтерская компания и все процессы проходят в рамках данной организации, договор от лица продавца все равно подписывает застройщик. То есть, совместное предприятие предоставляет только информационные услуги, следовательно – не может нести ответственность при спорах клиента с застройщиком.

Соответствующим будет и отношение к работе – в случае каких-либо разногласий, застройщик может абстрагироваться от действий созданной при его же участии компании, и отстаивать свои интересы безотносительно обязательств, принятых на себя менеджментом СП.

Заключение

Оптимальным вариантом подбора и приобретения недвижимости специалисты портала RealtyPress.ru склонны считать, пожалуй, привлечение профильных специалистов, которые будут отстаивать интересы покупателя. Независимый риэлтор, не связанный с застройщиком, будет более внимательным при проверке документов застройщика, документов, которые предлагаются к подписанию, сможет непредвзято проконсультировать клиента относительно реальных преимуществ и недостатков проживания в выбранном доме, рыночной привлекательности квартиры.

Возможно, на самом деле оптимальным решением станет выбор квартиры в другом доме, а обращаясь к застройщику или риэлтору, которые кровно заинтересованы в продаже, покупатель никогда не узнает негативных сторон. Так, покупателю никто не станет разъяснять, что транспортная развязка, которая во многом определяет степень транспортной доступности микрорайона, в данный момент присутствует лишь в воображении застройщика.

Если покупатель уверен, что сможет самостоятельно заключить сделку, и его действительно в полной мере устраивает предложение застройщика – можно обращаться непосредственно к нему. Отсутствие посредников дает возможность четко понимать, кто дает обещания и кому их придется выполнять. Так, риэлтерская компания, привлеченная для реализации квартир, может предлагать в качестве бонуса оформление квартиры в собственность (после сдачи дома в эксплуатацию). Однако у компании могут возникнуть разногласия с застройщиком, в результате чего эта компания перестает заниматься продажей квартир в этом доме. Следовательно, обещания от компании теряют силу, выполнять их теперь некому, а застройщик заявляет, что никакого отношения к этим обещаниям он не имеет.