Падение рынка недвижимости в США: стимул для покупок

По материалам: ИА REGNUM

Вкладывать ли в недвижимость? Покупать или продавать, и в какой стране? Эти и другие вопросы волнуют частных инвесторов, которые рассматривают недвижимость в качестве удобного рыночного инструмента сохранения и приумножения сбережений. Аналитик компании EXNESS Сергей Кочергин рассказал ИА REGNUM о том, как на фоне развернувшейся санкционной войны ведет себя рынок недвижимости США, который опосредованно оказывает влияние на рынки недвижимости других стран, в том числе, и России.

В июле 2014 года председатель Федеральной резервной системы США Джанет Йеллен заявила о том, что восстановление на рынке жилья США застопорилось после начавшегося в 2013 году роста ипотечных ставок. В частности, прошлогодний рост фиксированных ставок по 30-летним ипотечным кредитам с 3,3% до 4,4% и по 15-летним ипотечным кредитам с 2,6% до 3,5% не позволил широкому кругу американских заемщиков со слабой кредитной историей приобрести жилье.

В июне 2014 года слабость деловой активности в строительном секторе крупнейшей экономики мира проявилась в падении с 1,01 млн до 0,96 млн количества разрешений на строительство новых домов. В этом же месяце покупки новых домов в США сократились с 442 тыс. до 406 тыс., указав на снижение покупательной способности американских домохозяйств. Кроме того, по мнению Ассоциации ипотечных банков США (MBA) в текущем году будет зафиксировано падение продаж домов на вторичном рынке США на 4,1%(г./г.). При этом, как полагает MBA, в 2014 году произойдет снижение общего объема ипотечного кредитования в США на 8,7% (г./г.) до $751 млрд.

В зависимости от времени покупок недвижимость, как и ценные бумаги, приносят своим владельцам, как доходы, так и убытки. Например, американские инвесторы, купившие жилье на максимумах 2006-2007 годов, в настоящее время имеют просадку порядка 18%. Больше повезло покупателям 2012 года, жилье которых за 2,5 года выросло на 25%.

Учитывая, что с момента мирового финансового кризиса уровень безработицы в США уменьшился с 9,5% до 6,2%, а уровень потребительской инфляции даже немножко превысил таргетируемое ФРС США значение в 2%, мы ожидаем постепенного ужесточения денежно-кредитной политики в США. Полагаем, ФРС США к октябрю 2014 года полностью свернет программу покупок государственных и ипотечных облигаций QE3, а в марте 2015 года повысит ключевую процентную ставку с 0,25% до 0,50%, что окажет повышательное давление на долгосрочные процентные ставки в этой стране.

Безусловно, сжатие монетарных стимулов негативно скажется на американском рынке недвижимости и фондовых индексах компаний, особенно строительных и девелоперских в 4 кв. 2014 - 1 кв. 2015 гг. По ряду оценок (в том числе MBA) падение американских акций может составить порядка 20%, а цен на дома, продающихся на вторичном рынке, на 13,6%.

Тем российским инвесторам, которые владеют американскими облигациями с ипотечным покрытием, а также акциями строительных компаний, можно порекомендовать их продажу в 4 кв. 2014 года. Или же в момент максимального падения цен на недвижимость в США (в 1 кв. 2015 года), возможно, стоит купить небольшой дом за 200-300 тыс. долл. - он будет весьма прибыльным активом во время неизбежного роста экономики США.

Учитывая высокий коэффициент бета российских активов, относительно американских аналогов, мы ожидаем, что вероятное снижение американских фондовых индексов и цен на недвижимость негативно отразится и на российском рынке, причем с большим размахом. К сожалению, существенным фактором, ограничивающим покупки российских активов в этом году, стали санкции, введенные странами G7 против РФ. Как только этот фактор будет нивелирован, стоит ожидать восстановления справедливой стоимости российских активов и цен на жилье в нашей стране.