Вокруг и около воды

Международный конкурс на разработку концепции градостроительного развития территорий, прилегающих к Москве-реке, анонсированный столичными властями в конце лета, сулит москвичам появление новых комфортных пространств, которых так не хватает жителям мегаполиса. Причем планируется, что развитие будет не только горизонтальным, но и вертикальным. О том, как будут выглядеть и функционировать околоводные пространства, рассуждали участники круглого стола "Москва: новая комфортная жилая среда. Город, который смотрит в завтрашний день", который пошел в рамках международного форума Proestate.

Как напомнила в приветственном слове и.о. директора ГУП "НИиПИ Генплана Москвы" Карима Нигматулина, проект охватывает около 10,4 тыс. га территорий, что составляет примерно 10% столицы в старых границах города. Протяженность набережных, которые предстоит привести в соответствие с новой градостроительной политикой, составляет примерно 200 км. При этом далеко не все, а точнее сказать, только немногие из них уже сформированы в данный момент - большинству требуется полная реконцепция.

Как пояснила К.Нигматулина, в настоящее время всю территорию реки в городской черте можно условно поделить на 4 категории. Это зеленая прибрежная полоса (на севере города), столичная в центре, индустриальная южнее и небольшой участок жилой на самом юге города. Все эти территории в настоящее время обладают теми или иными недостатками. Так зеленые пространства на севере столицы часто труднодоступны для посетителей, столичный центр изобилует транспортом, который является главным "пользователем" набережных, да и точек притяжения для гуляющих здесь не много. А мысль прогуляться по промзонам, которые сейчас занимают 25% московских прибрежных территорий, может мало кого вдохновить. Что касается жилых пространств на юге, то здесь обустроенных набережных практически нет, и близость к воде не является конкурентным преимуществом. Кроме того, речным пространствам, особенно на юге города, не хватает связности, то есть попросту мостов. Из-за этого пространства разбиваются на отдельные "куски" и не функционируют как единая среда. В общем и целом каждая из зон нуждается в определенной коррекции. Собственно, объявленный столичными властями конкурс и призван определить направления этой корректировки, что особенно важно, с учетом "водяной" специфики.

Эксперты отметили, что при осуществлении девелоперских проектов в районах возле реки важно избежать концептуальных ошибок, которые могут свести все плюсы местоположения на нет. Например, сейчас на многих городских набережных транспортный проток "отсекает" людей от воды и делает прогулки некомфортными. Как предостерегает директор по проектированию Rose Group Сергей Крючков, чтобы этого не происходило на формирующихся вновь территориях очень важно еще на сегодняшнем этапе найти паритет между девелоперским проектом, набережной и транспортом. Это сложно, но осуществимо, например, посредством создания выделенных для общественного транспорта дорог или применения скоростного трамвая, который движется вне дорог общего пользования. По мнению коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, как раз этого легче всего добиться при развитии проектов на территориях бывших промзон. Дело в том, что там нет городской застройки, что дает возможность развить на них нормальный транспортный каркас, отличный от существующего сейчас на некоторых городских набережных. Важно, чтобы транспортная инфраструктура была бы отнесена вглубь как минимум на 400 метров, а не занимала бы "партер" возле воды. При этом важно и не перестараться, ведь более "глубокое" ее расположение дает неудобным пользование общественным транспортом, который здесь курсирует.

"Прибрежная территория должна быть отдана людям, а не транспорту", - согласен С.Крючков. Однако эксперт видит на этом пути реализации этого условия одну системную ошибку. Дело в том, что девелопер вынужден развивать участок, на котором уже существует проект планировки. Часто такие проекты уже содержат серьезные ошибки, в результате которых появляются здания на набережных, которые отрезаны от "воды" четырехполосными дорогами. Таких ошибок хотелось бы в будущем избегать, но для этого проект планировки не должен быть неприкасаемым документом, считает эксперт.

В свою очередь К.Нигматулина пояснила, что все не так критично. Во-первых, градостроительная документация и проекты планировки территорий разработаны далеко не для всех прибрежных зон. Более того, проекты, которые были разработаны за последнее время (они охватывают около 850 га) уже учитывают современный подход и не предполагают расположения дорог на берегу. Кроме того, некоторые проекты могут быть скорректированы, но корректировка не будет массовой - каждый проект будет рассматриваться индивидуально.

Но, как справедливо отметили эксперты, транспортные решения еще не гарантируют привлекательности набережной для пешеходов - необходимо обеспечить прогулочные маршруты местами притяжения. Для этого, по мнению К. Нигматулиной, необходимо как минимум первые этажи зданий, выходящих на "воду" сделать нежилыми и разместить в них инфраструктуру. Более радикальной позиции придерживается руководитель инновационных программ ГК "ПИК" Алексей Кириллов, по мнению которого набережные в принципе требуют первоочередного развития нежилых функций. Кроме того, исключается риск появления приватных территорий, недоступных для пешеходов вокруг кварталов застройки высокого класса.

Некоторые эксперты даже считают, что власти должны "навязать" бизнесу необходимость создания не самых экономически выгодных, но нужных людям общественных территорий у воды. Но навязывать что-либо в рыночных условиях - довольно нетривиальная задача. Тем более, что застройщики и сами готовы идти на компромиссы, создавая комфортную прибрежную среду иногда в ущерб экономике.

Задача девелопера в современных условиях - не только идти навстречу спросу, но и формировать его, считают эксперты рынка недвижимости. Так, по мнению А.Белоусова, для того, чтобы формируемая городская среда была комфортной, развитие должно быть концептуальным. Необходимо окончательно уйти от точечного развития к квартальной застройке. Даже если для этого придется применять такие непопулярные меры как снос старого жилья, не принимая во внимание его ветхость.

Директор департамента продаж недвижимости "Галс-Девелопмент" Игорь Бычинок считает, что девелоперы могут и должны создавать новые парковые зоны в районах жилой застройки. А партнер EY Ольга Архангельская, напоминает об эстетической стороне вопроса: нужно просчитывать интересы не только бизнеса, но и красоты архитектуры. А также необходимо учитывать влияние такого проекта на город в целом.

Черту в споре о том, какой должна быть среда в прилегающих к реке районах, подвел учредитель и главный архитектор бюро UNK project Юлий Борисов. По его словам, застройка этих территорий не должна вызывать раздражения.