Арендаторы любят Милан и Лиссабон

По данным исследования, проведенного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE на рынке офисной недвижимости Западной Европы наблюдается максимальный уровень спроса с начала финансового кризиса.

- В Милане, Лиссабоне, Лондоне и Париже отмечается существенный рост поглощения по сравнению с предыдущим кварталом

- На рынке Мадрида впервые после экономического кризиса зафиксирован рост ставок на аренды

- Дублин и Вест-Энд Лондона продолжают показывать высокие результаты

Корпоративные арендаторы возвращаются на рынок, предъявляя новые требования к офисной недвижимости, спрос на которую во втором квартале (II квартал) 2014 года на 21% превзошел спрос за первый квартал, в результате чего объем поглощения офисной недвижимости в Западной Европе во II квартале достиг своего максимума с начала экономического спада.

Главную роль в таком росте сыграла высокая активность арендаторов в Милане и Лиссабоне, в то время как Лондон сохранил свое ведущее положение и продолжает пользоваться спросом среди корпоративных арендаторов; рост такого поглощения там составил 29% по сравнению с предыдущим кварталом. Объемы поглощения в Милане выросли в два раза в течение II квартала и достигли 94 000 кв. м, а в Лиссабоне этот квартал стал одним из самых результативных за последние годы.

Кроме того, во II квартале на рынке офисной недвижимости в Париже, на котором наблюдался спад во время экономического кризиса в связи с нежеланием арендаторов переезжать, был зафиксирован самый высокий объем поглощения офисной недвижимости за последние два года, который на 28% превысил результат I квартала. В целом общий объем поглощения в Европе увеличился на 12,2% по сравнению с первым кварталом года.

В результате такого возросшего спроса во II квартале наблюдалось снижение вакансии в офисном сегменте в Западной Европе. В Центральном Лондоне было отмечено сокращение свободных площадей в течение третьего квартала подряд, особенно чувствуется нехватка офисов премиум-класса.

Аналогичным образом повышение спроса на офисную недвижимость в Брюсселе, Париже и Амстердаме также способствовало сокращению свободных площадей. Наиболее заметный спад произошел во Франкфурте, где уже два квартала подряд отмечается резкое сокращение уровня свободных площадей, обусловленное сносом устаревших зданий и перестройкой более старых коммерческих зданий в жилые помещения.

Несмотря на это, во II квартале общий уровень вакантных площадей во всей Европе оставался стабильным. Это объясняется тем, что на ключевых рынках Центральной и Восточной Европы на рынок вышло большое количество новых офисных помещений, которые все еще предстоит заполнить арендаторами. Например, согласно прогнозам, в ближайшие 18 месяцев рост объемов офисной недвижимости в Праге, Варшаве, Москве и Санкт-Петербурге должен составить не менее 10%, при этом большая часть строительства ведется спекулятивно.

Существует высокая вероятность того, что сокращение свободных офисных площадей, особенно в Западной Европе, приведет к росту ставок аренды в долгосрочной перспективе. Например, во II квартале в Мадриде ставки аренды впервые с начала финансового кризиса выросли с 24,50 до 24,75 евро за кв. м в месяц, что говорит о стабилизации экономической ситуации. На наиболее развитых рынках офисной недвижимости продолжается резкий рост ставок аренды.

Так, в Дублине ставки аренды во II квартале выросли на 14,2% и достигли 430,50 евро за кв. м в год, что было частично обусловлено большим спросом со стороны сектора технологий, СМИ и телекоммуникаций. В Вест-Энде в Лондоне рост ставок аренды за тот же период составил 2,4%.

В Москве спрос остается под влиянием текущей геополитической ситуации. Во II квартале 2014 года объем поглощения составил всего 25% от объема сделок заключенных в этот же период годом ранее. За весь 2014 год объем заключенных сделок может составить 25-40% от объема 2013 года. В этом случае уровень вакансии будет расти, а ставки аренды будут находиться под давлением растущей вакансии. К концу года уровень вакансии может достичь 16%, 26% из которых придется на помещения класса А.

Тим Хамильтон, старший директор отдела глобальных корпоративных услуг в регионе Европа Ближний Восток и Африка, CBRE, объясняет сложившуюся ситуацию следующим образом:

"Мы наблюдаем возросший спрос со стороны корпоративного сектора на аренду или приобретение недвижимости, особенно в Западной Европе, и это радует. Это говорит о том, что корпоративные арендаторы, чьей деятельности в течение последних нескольких лет мешал ограниченный бюджет и жесткие стратегии управления затратами, что в свою очередь привело к сокращению объемов поглощения, теперь могут проявлять активность и арендовать новые площади. По мере восстановления рынков вполне вероятно, что рост ставок аренды в офисном сегменте получит более широкое распространение в течение ближайших 12 месяцев, особенно учитывая существующий дефицит и относительно низкие объемы строительства. Арендаторам, которые в течение нескольких лет извлекали выгоду из падения арендных ставок, при принятии стратегических решений придется учитывать возможный рост ставок в будущем".

Валентин Гаврилов, директора отдела исследований рынка CBRE, сказал:

"Шансы на то, что по итогам 2014 года мы увидим снижение объемов спроса на более, чем 20-25%, растут, т.к. времени для де-эскалации текущих геополитических проблем остается все меньше. Соответственно, уже по итогам III квартала мы увидим продолжающийся рост вакансии, который может оказаться даже выше ранее ожидаемого вследствие достаточно сложного III квартала, когда геополитические проблемы и "война санкций" получили дальнейшее обострение. Тем не менее, мы остаемся достаточно оптимистичными относительно 2015 года, когда мы можем увидеть восстановление спроса на всех сегментах рынка. По ожиданиям, это может произойти уже в конце I квартала 2015 года".