Рынок новостроек старой Москвы в III квартале замедлился после взрывного спроса в первом полугодии

Рынок московских новостроек в третьем квартале 2014 года "отдыхал" после резкого роста спроса в первых двух кварталах. Замедлили, а вернее даже остановили рост и цены. В общем, все ждут развития событий.

Бюджетные новостройки: больше комфорта

Рынок бюджетных новостроек в границах "старой" Москвы в III квартале 2014 года характеризовался увеличением объема предложения в комфорт-классе и вымыванием с рынка предложения в экономе. Так, по данным компании Est-a-Tet, по итогам квартала объем предложения квартир в комфорт-классе составил 24 проекта или 65 корпусов, увеличившись по сравнению со вторым кварталом на 10,83%. Объем предложения экономкласса, напротив, сократился на 23,69% и равнялся 27 корпусам в 6 проектах. В целом, по итогам 3 квартала 2014 года объем предложения на рынке бюджетных новостроек составил порядка 590 тыс. кв. м. Рост относительно предыдущего месяца составил 6,6%, рост относительно 2 квартала едва превысил 2%, подсчитали в ГК "МИЦ".

Среди новых проектов, пополнивших предложение в III квартале, эксперты отмечают "Life-Митинская Ecopark", новые объемы в ЖК "Велтон парк", "Царицыно-2", ЖК "Ривер Парк", ЖК "Яуза Парк", комплекс на территории промзоны "Калошино" и т.д.

По итогам III квартала текущего года средние цены на рынке бюджетных новостроек установились на следующем уровне: в сегменте комфорт-класса - 144 руб./кв.м, в эконом-классе - 150 руб./кв.м. Средняя цена предложения в активно развивающемся сегменте апартаментов комфорт-класса по итогам сентября составила 133 руб./кв.м. Изменения по итогам квартала составили +6,1% в сегменте эконом-класса, +5,5% в сегменте апартаментов комфорт-класса, +0,6% в комфорт-классе, отмечают в ГК "МИЦ"

Аналитики Est-a-Tet считают, что по сравнению со вторым кварталом цена в комфорт-классе выросла на 3,03%, в экономклассе - на 5,16%. Наиболее высокая средневзвешенная цена в комфорт-классе была зафиксирована в Северо-Западном административном округе - 197,9 тыс. руб./кв. м, а самая низкая в Зеленограде - 104,2 тыс. руб./кв. м. В экономклассе наиболее высокая цена была отмечена в Южном административном округе - 204,5 тыс. руб./кв. м. Наиболее низкая цена в экономклассе была зафиксирована в Юго-Восточном административном округе -102,9 тыс. руб./кв. м.

"Уровень цен в доступных сегментах продемонстрировал довольно умеренный прирост, поскольку уход бюджетных квартир экономкласса был сбалансирован выходом нового объема предложения комфорт-класса на начальной стадии строительства. Таким образом, рост средневзвешенной цены можно назвать "техническим", поскольку он обусловлен структурными изменениями предложения, а не реальным повышением цен", - отмечает руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Рынок новостроек бизнес-класса: предложений меньше - готовность выше

На рынке столичных новостроек бизнес-класса в III квартале появилось два новых проекта, отмечают в "Метриум Групп". Это ЖК "Сердце Столицы" и ЖК The MID. Кроме того, на рынок вышли новые корпуса в уже реализуемых комплексах (Wellton Park, "Ломоносовский", "Донской Олимп"). Однако эти показатели ниже, чем в предыдущем квартале, когда покупателям были представлены пять новых проектов.

Общее количество реализуемых на первичном рынке жилых комплексов бизнес-класса по итогам III квартала уменьшилось и составило 56 объектов. К концу сентября количеству реализуемых квартир составило около 6 670. Причиной послужило завершение продаж сразу в нескольких проектах, а также приостановка реализации ЖК "Академ Палас", строительство которого на данный момент в очередной раз заморожено, напоминают эксперты.

Концу III квартала в тройку лидеров по объему предложения вошли ЮЗАО (24,1%), ЗАО (22,7%) и СЗАО (16,1%), сместив Центральный округ на четвертое место (15,3%).

Средняя цена кв.м в бизнес-сегменте выросла на 5,3% и составила 246 820 руб. Динамика цены кв.м связана с изменениями в структуре предложения, поэтому она особенно заметна в округах с небольшим объемом квартир в продаже. Так, в САО и ВАО средняя цена кв.м выросла на 13,4% и 7,4% соответственно, в ЮАО - уменьшилась на 7,3%. В ЦАО цена кв.м в среднем выросла на 9,6%.

Эксперты компании отмечают, что падение курса национальной валюты, пересмотр прогнозов изменения ключевых индикаторов развития экономики, снижение цен на энергоносители и другие показатели, влияющие на дестабилизацию экономического фона, пока не нашли прямого отражения на уменьшении покупательского спроса на жилье бизнес-класса. Однако, учитывая опыт предыдущих кризисных лет, когда именно этот сегмент рынка пострадал от изменений в финансовой сфере больше всего, некоторые застройщики уже сейчас начинают страховать себя от возможных рисков. В какую сторону повернется вектор развития рынка в краткосрочной перспективе, зависит от изменений в геополитической ситуации, которую спрогнозировать сейчас сложно, говорят аналитики компании.

Элитные новостройки: еще не кризис, но уже замедление

Рынок дорогих новостроек Москвы в III квартале демонстрирует заметное падение спроса по сравнению с прошлым годом. По данным IntermarkSavills, за этот период заключено 102 сделки, что на 30% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. При этом в I и II кварталах, напротив, наблюдалось превышение спроса над прошлогодними показателями. Вместе с тем, следует заметить, отмечают эксперты, что динамика сделок в последние годы во многом связана с объемом и структурой предложения - прошлым летом в продажу поступило несколько относительно крупных комплексов с адекватными стартовыми ценами, что способствовало росту числа сделок. В этом году часть рыночного спроса переместилась в проекты, где велись "закрытые" продажи. В результате официальная статистика этого года "недополучила" не менее 40 первичных сделок, в том числе в III квартале - около 20. Таким образом, отмечают в компании, говорить о кризисе продаж в сегменте элитных новостроек пока явно преждевременно.

Всего на первичном рынке элитной недвижимости на данный момент в продаже находится 46 проектов, из которых 14 - апартаменты, и еще 2 совмещают в себе квартиры и апартаменты. Треть предложения первичного рынка элитной недвижимости расположена в Хамовниках. Остальные комплексы достаточно равномерно распределены по центральным районам столицы. С начала 2014 года рынок элитной жилой недвижимости пополнился 9 новыми объектами. Одним из лидеров по числу новинок стала Якиманка - на территории этого района вышли в продажу три жилых комплекса.

Впервые за последние пять лет эксперты отмечают тенденцию к небольшому снижению средней стоимости. По состоянию на 30 сентября 2014 года средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке городского жилья премиум-класса г. Москвы (принимая во внимание квартиры и апартаменты и за исключением апартаментов ММДЦ "Москва-Сити") составила 18 460 $/кв.м. С начала года изменение среднерыночной цены оставило -4,8%. Ключевую роль в снижении сыграли валютные колебания.

Аналитики компании "Метриум Групп" уточняют, что по районам Москвы прослеживалась разнонаправленная динамика. В тех локациях, где представлено ограниченное предложение в единичных объектах, номинированных в долларах, рост цен в рублях составил до 18%. В число таких районов попали, например, Басманный, Якиманка и Арбат. В то же время в наиболее застраиваемых элитной недвижимостью районах рублевые цены снизились: на 5,7% в Хамовниках и на 3,9% в Таганском районе.

"Рынок дорогого жилья плавно притормаживает: и по количеству сделок, и по ценам предложения. В то же время говорить о неминуемом кризисе явно преждевременно", - резюмирует управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.