Загородные поселки. Как оценить качество инфраструктуры?

В связи с неоднозначной для Москвы экологической ситуацией коттеджи в загородных поселках приобретают все большую популярность. Рынок недвижимости данного типа активно развивается, и застройщики наперебой предлагают гражданам весьма качественные и удобные дома в поселках, находящихся на некотором удалении от столицы. Однако наравне с качеством жилья и экологическим благополучием местности немалый интерес у потенциальных покупателей вызывает уровень развития и качества инфраструктуры. В данной статье эксперты RealtyPress.ru рассматривают тенденции развития инфраструктурных предложений девелоперов для жителей загородных поселков.

Что требует современный рынок?

Всего несколько лет назад качество и количество объектов социальной инфраструктуры заботило потенциальных покупателей намного меньше, чем месторасположение дома относительно столицы и его стоимость. Собственно, относительная близость столицы предполагает возможность быстро добраться до города, чтобы там реализовать свои потребности (отвезти детей в школу, посетить врача, закупить продукты или же отправиться в спортзал, ресторан, прогуляться по торговым центрам). Поэтому отсутствие серьезных запросов у покупателей определяло отсутствие у застройщиков необходимости создавать и развивать инфраструктуру поселков.

Сегодня ситуация в корне поменялась, покупатели стали более требовательными и выбирают коттеджный поселок с инфраструктурой, которая способна удовлетворить больше запросов. Если раньше было вполне достаточно наличия в поселке небольшого магазина, где можно было приобрести самое необходимое, мест для прогулок и детских площадок, то теперь насыщенность социальных объектов приближает уровень жизни в поселке к городскому уровню. Все больше состоятельных граждан предпочитают уйти от ежедневных поездок в столицу и хотят реализовать свои потребности, не выезжая из поселка.

Современные потребители имеют определенный список предпочтений и четкое понимание того, какие объекты им необходимы в коттеджном поселке. Это вынуждает девелоперов изучать потребительский спрос и более тщательно подходить к формированию и позиционированию своих предложений. По сути, жителями домов в коттеджных поселках становятся те, кто зарабатывает достаточно денег (в противном случае покупателю было бы сложно содержать частный дом, оплачивать объемный список коммунальных услуг). А наличие достатка определяет повышенные требования к уровню комфорта проживания.

Насколько создание инфраструктуры интересно девелоперу

Соответственно, чтобы сделать свои проекты более востребованными, девелоперам приходится заботиться о создании качественной инфраструктуры, хотя это влечет за собой определенные расходы, которые могут не окупиться. Не говоря уже о том, что прибыль от продажи жилых домов несравненно выше, чем прибыль, полученная в результате вложений в школы, больницы, фитнесс-центры и прочие объекты, наличие которых делает коттеджный поселок более привлекательным в глазах потенциальных покупателей.

Строительство объектов инфраструктуры, по сути, совершенно невыгодно застройщику, который изо всех сил старается минимизировать затраты, которые не связаны с последующим получением прибыли. Поэтому при проектировании и создании коттеджного поселка девелоперы балансируют на грани между интересами потенциальных покупателей и тем необходимым минимумом объектов, который обеспечит продажу домов в новом поселке.

Создание качественной инфраструктуры, естественно, на руку будущим обитателям коттеджного поселка, однако в немалой степени зависит от величины поселка - функционирование ряда объектов может быть попросту нерентабельным. Так, работа ресторана, фитнес-клуба или бассейна вряд ли окупится, если они поселок включает пятьдесят - сотню домов и стоит на приличном удалении от соседних поселков, низкая проходимость сделает содержание этих объектов невыгодным, не говоря уже о получение прибыли.

То же самое можно утверждать относительно некоторых объектов, которые застройщик вынужден был возвести в силу договоренностей с представителями местной администрации. Школа или детский сад могут оказаться неукомплектованными по причине нежелания профильных специалистов работать в условиях удаленности от "цивилизации". Строительство же крупного торгово-развлекательного центра или спортивного клуба в условиях небольшого поселка является очевидно невыгодным.

Оптимизация инфраструктуры

Существует несколько приемов, которые позволяют современным застройщикам минимизировать затраты на создание инфраструктуры поселка. Прежде всего, разумеется, речь идет о поселках с коттеджами эконом- и комфорт-класса, поскольку реализовать элитную недвижимость без предложения насыщенной инфраструктуры в нынешних условиях немыслимо. Современные застройщики склонны искать компромиссные решения, которые обеспечили бы потребности обитателей поселка и, в то же время, обеспечили бы окупаемость инвестиций. Мы перечислим основные тенденции, которые развиваются в коттеджном строительстве на основе таких решений:

Использование городской инфраструктуры

В первую очередь необходимо упомянуть поселки, расположенные поблизости от столицы или близлежащих городков. Такое расположение является достаточно выгодным для застройщика, поскольку жители домов могут использовать объекты, которые относятся к городской инфраструктуре, которая по определению является достаточной и давно устоявшейся. Это обстоятельство позволяет застройщику, с одной стороны, не тратиться на возведение объектов, которые не принесут прибыли, а с другой стороны, позиционировать коттеджный поселок как местность, где в "шаговой доступности" имеются торговые центры, поликлиники, школы, детские сады, места для культурного отдыха, пр.

Таким образом, еще в те времена, когда наличием качественной социальной инфраструктуры еще никто особо не озадачивался, наиболее предприимчивые застройщики предпочитали занимать под строительство участки, находящиеся в непосредственной близости к населенному пункту. Причем, эти участки часто граничили с местами, где горожане сами привыкли проводить свой отдых, поэтому жителям поселка было куда пойти для занятий спортом, для прогулок с детьми.

С другой стороны, такой подход оправдан в большей степени по отношению к бюджетным поселкам, поскольку инфраструктурные объекты, хотя и имеются, однако предполагают еще "советское" качество. То есть – для полноценного качественного отдыха или для получения каких-либо бытовых услуг жителям поселка, все-таки, приходилось отправляться в столицу.

Строительство мегапоселков

Подобное решение предполагает максимальное увеличение количества домов в поселке (300 или даже 900), что позволяет обеспечить высокую проходимость (клиентский потенциал) и, соответственно, востребованность инфраструктурных объектов. Причем, в этом случае застройщикам далеко не всегда приходится самостоятельно возводить эти объекты. Значительное количество жителей (в сочетании с уровнем их платежеспособности, которая определятся классом и стоимостью домов) привлекает коммерческие структуры, которые вполне самостоятельно готовят почву для развития собственного бизнеса, включая и строительство объектов.

Решение, однако, не может использоваться по отношению к элитным (клубным) поселкам, идея которых заключается в определенной приватности, обособленности, что достигается не в последнюю очередь за счет малочисленности домовладений. Однако для жителей поселков, сформированных коттеджами эконом- (в меньшей степени комфорт-класса) подобный подход застройщика позволяет иметь под рукой не только объекты "первой необходимости" (магазин, медицинский пункт), но также собственную школу, детский сад, спортивный комплекс, ряд сервисных предприятий. Учитывая высокую проходимость (а значит – окупаемость), такие объекты будут полноценно функционировать и гарантированно приносить прибыль.

Общая "соседская" инфраструктура

Еще одним эффективным решением, позволяющим обеспечить жителей поселка необходимыми социальными объектами, является создание общей инфраструктуры для нескольких поселков, которые расположены по соседству относительно друг друга. Причем, такое решение, как ни странно, оказалось востребованным даже среди обитателей элитных поселков (Рублевское шоссе). Суть решения заключается в том, что инфраструктурными объектами могут пользоваться жители сразу нескольких поселков, что обеспечивает экономию дорогой площади, а также высокий клиентский потенциал.

К примеру, на территории одного поселка расположена школа, в соседнем поселку имеется спортивный комплекс, при въезде на территорию серии поселков размещается храм или сервисный центр, куда открыт вход всем жителям. В сущности, эти поселки образуют небольшой населенный пункт с весьма качественной инфраструктурой.

Обещания и действительность

В современном коттеджном строительстве, к сожалению, продолжает развиваться следующая тенденция, которая касается покупателей, приобретающих дома до- или в начале строительства. Застройщик, понимая, что привлекательность поселка повышается пропорционально наличию инфраструктурных объектов, щедро раздает обещания относительно возведения этих объектов. Однако по окончанию строительства поселка выясняется, что половина (или большая часть) запланированных объектов в поселке отсутствует.

Известно о застройщике, который пообещал покупателям домов в поселке целый ряд инфраструктурных объектов, однако после начала строительства резко изменил условия. Застройщик заявил, что вначале будут построены жилые дома, жители которых смогут создать кооператив, который определит – какие объекты нужны обитателям поселка больше всего. При этом застройщик готов возвести эти объекты, но за деньги, собранные с владельцев домов.

Все, что может сделать клиент застройщика в подобном случае – это потребовать вернуть ему деньги, поскольку условия договора не были выполнены (если перечень инфраструктурных объектов и условия ее создания были отражены в договоре). Тем не менее, возврат средств невыгоден покупателю, из-за разницы стоимости дома до начала строительства (которая была уплачена) и нынешней стоимостью готового дома.

Заключение

В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы порекомендовать потенциальным покупателям коттеджей при рассмотрении вопроса приобретения дома руководствоваться теми же правилами оценки застройщика, которые используются при покупке иной недвижимости. А именно – выяснить, какие поселки были возведены застройщиком ранее и насколько точно были соблюдены задекларированные условия относительно создания инфраструктуры. Кроме того, было бы желательно до момента покупки убедиться, что хотя бы некоторые из запланированных инфраструктурных объектов уже начали возводиться.