Срочная продажа квартиры. Реальные причины или риск обмана?

Во время продажи недвижимости весьма актуальным является вопрос о том, как быстро продать квартиру. Владелец недвижимости имеет вполне определенные планы на денежные средства, которые будут выручены при продаже, и желает поскорее осуществит свои намерения. Однако покупатель, заключая выгодную, по его мнению, сделку с торопящимся продавцом, рискует лишиться своих сбережений. В рамках данной статьи специалистами портала RealtyPress.ru будут рассматриваться признаки, по которым можно судить об истинных намерениях того, кто продает недвижимость.

Срочная продажа недвижимости предполагает готовность продавца идти на некоторые уступки относительно стоимости своих квадратных метров, а также наличие и полную готовность всех документов, которые необходимы при заключении сделки. Для покупателя важно знать, насколько обоснована срочность продажи квартиры, и не является ли поспешность продавца признаком готовящегося обмана. Как правило, тот, кто приобретает квартиру, несет более значительные риски, чем продавец недвижимости, поэтому рассмотрим ситуацию с точки зрения покупателя, который уже приготовил свои деньги и морально готов въехать в новую квартиру.

Причины срочной продажи

Говоря о причинах, определяющих срочность продажи квартиры, нужно отметить, что эти причины должны быть обоснованными для потенциального покупателя, ведь срочность предполагает определенную скидку. А сознательно идти на то, чтобы получить при продаже денег меньше, чем рыночная стоимость квартиры, без уважительной причины владелец недвижимости не станет, разве что он заведомо не планирует обман покупателя (или квартиру пытается продать мошенник).

Наследство

Продажа квартиры, доставшейся по наследству, может быть связана с необходимостью быстрого проведения сделки, особенно, в том случае, если теперешний владелец проживает в другом городе, где дела требуют его присутствия. Однако нужно понимать, что, в большинстве случаев сумма, которую необходимо уступить при срочной продаже, является довольно существенной. Поэтому владелец, который подходит к вопросу продажи наследства рационально, с большой степенью вероятности поручит риэлтору поиск клиента, а сам приедет только для подписания договора (передачи денег, переоформления, т.п.).

Если же квартира продается не только срочно, но и по доверенности, то от такой сделки следует сразу же отказаться, какой бы выгодной она не казалась. Ведь доверенность можно отозвать в любой момент, и в этом случае передача денег доверителю, фамилия которого фигурирует в документах, уже ни к чему не обязывает самого владельца квартиры. Покупателю, который рискнул покупать недвижимость по доверенности, придется решать свои вопросы в суде с тем, кто заключал договор (если, конечно, удастся его отыскать), а не с тем, кто является владельцем квартиры.

Переезд на ПМЖ в другую страну

Это также одна из причин, которой часто обосновывается срочность продажи недвижимости. Естественно, что на новом месте нужно приобрести жилье и делается это, как правило, за счет средств, вырученных от продажи имеющегося жилья. Так, если в стране, куда собирается переезжать владелец квартиры, имеются определенные перспективы (работа, женитьба, пр.), то продажа старого жилья и покупка нового является наиболее экономичным способом решения жилищного вопроса.

Однако поспешность с продажей недвижимости в этом случае вряд ли может служить достаточно убедительным обоснованием (если, конечно, ее владелец не спешит удариться в бега по различным причинам). Как правило, к отъезду готовятся основательно, и не торопятся продавать недвижимость по сниженной цене (ведь деньги-то во время переезда лишними не будут).

Исключение составляет продажа недвижимости, которая имеет определенные проблемы с ликвидностью или документами, а потому в "штатном" режиме продавать такую квартиру можно очень долго. Поэтому сниженная цена и заявление о том, что срочная продажа квартиры вызвана необходимостью переезда на ПМЖ в другую страну, является для потенциального покупателя поводом для тщательной проверки документов и прочих моментов.

Размен

Срочность продажи недвижимости может быть обусловлена необходимостью размена жилья при разводе или прочих обстоятельствах, которые приводят к изменению состава семьи. Определенная скидка является достаточной платой бывших супругов за то, чтобы быстрее приобрести отдельное жилье и разъехаться. Но в данном случае идет речь о приобретении двух квартир вместо одной, на что в большинстве случаев требуются дополнительные средства. Поэтому реальная скидка, которые будут готовы уступить бывшие супруги, будет минимально возможной.

Продажа ипотечной квартиры

С наступлением кризиса многие семьи столкнулись со значительным снижением своих доходов, что не способствует продолжению регулярных выплат по ипотечному кредиту. Наиболее разумным выходом в подобной ситуации является продажа недвижимости, причем, сделать это необходимо достаточно быстро, чтобы не успела образоваться просроченная задолженность. В противном случае продажа будет сопряжена с определенными сложностями, в некоторых случаях, со сложностями непреодолимыми, поскольку задолженность является веским основанием, чтобы банк попытался забрать квартиру.

Продажа ипотечной квартиры даже в штатном режиме (без претензий на срочность) и без того предполагает существенную скидку, поскольку операция не является простой сделка и требует основательной подготовки. Срочность продажи требует дополнительной скидки, поэтому для покупателя подобная сделка может стать действительно выгодной.

Анализируя размер предоставленной скидки при срочной продаже квартиры, покупатель должен поставить себя на место продавца, чтобы понять, насколько логичны действия владельца недвижимости. Нужно постараться определить, не являются ли причины надуманными и понять, на что в первую очередь обращать внимание при проверке различных аспектов предполагаемой сделки.

Почему срочность важна для мошенников

С другой стороны, скорость продажи квартиры особенно важна для мошенников, которые заинтересованы совершить задуманное максимально быстро. Почему срочность продажи является необходимостью для удачного обмана?

Естественно, вероятность того, что мошенническую сделку планирует сам владелец недвижимости, сравнительно невысокая. Ведь смысл подобных схем заключается в том, чтобы выманить деньги у доверчивого покупателя, который, в свою очередь, впоследствии будет предпринимать меры для их возврата. А найти владельца квартиры сравнительно несложно. Поэтому чаще всего, якобы от лица хозяина недвижимости действую мошенники, которым важно действовать быстро, чтобы хозяин не узнал о готовящихся операциях.

Одним из распространенных приемов обмана является продажа квартиры по доверенности. Мошенники арендуют квартиру на определенное время, готовят поддельную доверенность и выставляют эту квартиру на продажу по привлекательной цене, собирают по возможности больше авансовых платежей, а затем исчезают. Срочность играет большое значение, поскольку при удачном стечении обстоятельств мошенникам удается обмануть до десятка покупателей, а хозяин квартиры все это время остается в неведении.

Срочность продажи и проблемные квартиры

Кроме того, срочность ограничивает возможность покупателя хорошо проверить юридическую чистоту сделки. Проведение срочной сделки позволяет продать квартиру при наличии каких-либо проблем, которые являются неочевидными. Подобные проблемы могут быть связаны с документами, с правами третьих лиц, с состоянием недвижимости или же с соседством.

Причем, наличие проблем может быть обнаружено через продолжительный период времени. Например, через три года проживания нового владельца в законно купленной квартире может обнаружиться, что прежний жилец, отбывающий в момент продажи наказание в местах лишения свободы, появился и требует соблюдения своих законных прав. Согласно законодательству, его интересы должны быть учтены при продаже квартиры, хотя он и выписан с жилплощади, поэтому решение этого вопроса может отнять немало сил у текущего владельца квартиры, его нервов и денежных средств.

Также срочность может быть вызвана неузаконенной перепланировкой, на что покупатель закрывает глаза, замотивированный привлекательной ценой и наличием всех остальных документов. Однако может выясниться, что оформить перепланировку невозможно, поскольку она была проведена с нарушением строительных норм и правил, кроме того, эти нарушения уже в ближайшем времени могут стать причиной серьезной опасности для жизни и здоровья соседей.

Настоящей причиной продажи квартиры в нынешних условиях вполне может являться сильное экологическое загрязнение района, в котором находится недвижимость. Сильно пьющие или шумные соседи также могут вызвать желание поскорее съехать из квартиры, а срочность продажи очень мешает установить данный факт.

Рекомендации

Как правило, потенциальный покупатель жилья не подозревает о многих "подводных камнях", связанных со срочной продажей недвижимости. Поэтому в качестве основной рекомендации можно рассматривать возможность привлечения к подготовке сделки профильного специалиста.

• Во-первых, уже на стадии определения цены от грамотного риэлтора можно получить конкретный совет – достаточно ли причина продажи гармонирует с заявленной скидкой относительно среднерыночной стоимости квартиры. Если уже на этом этапе возникают сомнения (слишком привлекательная цена), то имеет смысл поискать задуматься о приобретении недвижимости;
• Во-вторых, всесторонняя проверка документов предполагает, по крайней мере, знания того, как эти документы выглядят и как они должны быть оформлены. Риэлтор, который в силу своей профессиональной деятельности ежедневно сталкивается с подобными вопросами, и как никто другой может дать исчерпывающую информацию по данному вопросу;
• В-третьих, существует множество нюансов в составлении договора купли-продажи, из-за некоторых положений, которые противоречат законодательству, договор может быть признан судом недействительным. А после оплаты принудить продавца вернуть эти деньги бывает крайне непросто.

Кроме того, есть ситуации, когда сжатые сроки делают невозможной проверку определенных документов и выявление некоторых нюансов. Если потенциальный покупатель столкнулся с подобной ситуацией, следует воздержаться от покупки, так как очень возможно, что нюансы, все-таки, имеют место и срочность продажи является способом скрыть какие-либо проблемы.

Также случается, что продавец, ввиду срочности сделки и определенной скидки, может настаивать на определенных уступках со стороны покупателя. Например, при оформлении договора купли-продажи может быть поднят вопрос о том, чтобы в документах фигурировала сумма, которая намного меньше реальной суммы, которая была определена как цена квартиры. В этом случае при судебных разбирательствах, если продавец вдруг "передумает" расставаться с квартирой, покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, которая фигурировала в договоре.

Заключение

Рассматривая возможные причины срочной продажи квартиры, эксперты RealtyPress.ru хотели бы отметить, что никакая срочность не может быть причиной недостаточно полной проверки всех аспектов сделки. Сниженная цена может казаться весьма привлекательной для потенциального покупателя, однако количество и вероятность рисков полной или частичной потери денежных средств заставляет его всерьез задуматься о возможных последствиях. Возможность сэкономить или вообще уложиться в бюджет, выделенный для покупки собственного жилья, может обернуться непоправимыми потерями.