Недвижимость и несовершеннолетние. Особые правила сделок

При покупке или продаже квартиры есть факторы, которые усложняют сделки с недвижимостью, а порой делают невозможным проведение таких сделок. Одним из таких факторов является участие в сделке несовершеннолетних, которые могут быть собственниками этого жилья или иметь имущественные права на долю в квартире. Эксперты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают аспекты, связанные с участием несовершеннолетних в сделках с недвижимостью.

Привлекательность сделки с участием несовершеннолетних

На рынке недвижимости наиболее привлекательными для покупки объектами являются квартиры, полностью свободные в юридическом плане, то есть, когда к моменту продажи в квартире никто не зарегистрирован и текущим собственником является один владелец. Однако так бывает достаточно редко, чаще всего продажа квартиры является только одним звеном в цепочке операций, направленных на улучшение (или изменение) жилищных условий продавца. Другими словами, квартира продается с целью приобретения более просторной жилплощади или для покупки двух квартир (при разъезде).

Поэтому на тот момент, когда подыскивается покупатель, текущие собственники не предпринимают никаких действий относительно снятия регистрации или перевода имущественных прав. Потенциальные покупатели, узнав о том, что есть ребенок, которому принадлежит часть квартиры, опасаются сложностей с реализацией сделки, а потому отдают предпочтение тем вариантам, которые исключают всякое участие несовершеннолетних. Соответственно, с потерей привлекательности квартира может несколько потерять в цене, поскольку потенциальный покупатель будет стремиться заложить риски в стоимость недвижимости.

О том, почему покупатели так опасаются подобных сделок, будет рассказано ниже, а сейчас мы уделим внимание тем действиям, которые необходимо предпринять продавцу (а покупатель, в свою очередь, вынужден проверить, выполнялись ли необходимые действия).

Разрешение органов опеки

Достаточно часто во время приобретения квартиры права собственности распределяются между всеми членами семьи. Это дает каждому из них определенные гарантии на случай возникновения непредвиденных ситуаций. Однако, с другой стороны, тот факт, что ребенок является собственником части квартиры, сильно осложняет сделку. Родители не могут продать квартиру (для переезда в другой город или с целью расширения жилплощади) пока не будет получено согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны контролировать все сделки с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. Это правило определяют статьи 26, 28, 37 ГК РФ, а также статья 60 Семейного кодекса РФ, органы опеки следят за тем, чтобы права детей не были нарушены и проверяют законность сделки. Таким образом, в сделках с недвижимостью интересы несовершеннолетних представляют не их родители (как в остальных случаях), а представители органов опеки.

Впрочем, если квартира является собственностью родителей (ребенок просто зарегистрирован на жилплощади), то это значительно упрощает проведение сделки. Обращаться в органы опеки для получения соответствующего разрешения нет необходимости.

Вопреки распространенному мнению, в органы опеки нужно обращаться не только в том случае, если условия проживания ухудшатся (например, переезд в квартиру меньшей площади). При любых операциях с недвижимостью необходимо получить согласие органов опеки, в противном случае сделка (если и сможет быть проведена), будет признана незаконной, со всеми вытекающими последствиями. Итак, необходимость оформления разрешения присутствует в следующих случаях: продажа квартиры, передача недвижимости в залог, дарение, обмен. Это обстоятельство является той единственной причиной, по которой родители не торопятся прописывать ребенка, ведь, по сути, государство пытается обеспечить ребенку некую защиту средствами самих же родителей, ограничивая при этом последних в праве распоряжаться их собственностью.

Вероятность разрешения или отказа органов опеки

Возникновение проблем при получении разрешения от органов опеки маловероятно в случаях, когда жилищные условия ребенка гарантированно улучшаются, например:

На деньги от продажи старой квартиры приобретается жилье аналогичной площади, однако планировка предполагает отдельную комнату для ребенка;
Взамен продающейся квартиры приобретается такая же по площади и планировке квартира, однако дом более поздней постройки;
Приобретается квартира в лучшем районе (выше уровень инфраструктуры, ближе школа, детский сад, прочие очевидные преимущества):
И, наконец, органы опеки вряд ли станут возражать, если планируется приобретение жилья большей площади.

Определенные сложности могут возникнуть в случае переезда в другой город, органы опеки потребуют доказательства того, что права ребенка не будут нарушены (жилищные условия не ухудшатся). Доказательство, которое в данном случае считается таковым, это предварительный договор купли-продажи. Другими словами, собственнику квартиры, совладельцем которой является ребенок, перед тем, как продавать эту квартиру, необходимо отправиться в тот город, куда он намерен переехать, подыскать жилье и подписать предварительный договор купли-продажи.

А вот если в результате планирующейся сделки жилищные условия ребенка будут менее привлекательными, есть высокая вероятность, что органы опеки откажутся выдавать разрешение. Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Например, планируется обмен на квартиру меньшей площади, но делается это для того, чтобы деньги, оставшиеся от продажи, будут потрачены на лечение ребенка. Так, например, не являются редкостью случаи, когда органы опеки дают согласие на обмен городской квартиры на дом в пригороде, если такой обмен мотивирован необходимостью свежего воздуха для ребенка, который подвержен легочными заболеваниями. Самое главное в подобных случаях – собрать документы, которые будут служить подтверждением сложившихся обстоятельств.

Кроме того, органы опеки весьма настороженно относятся к передаче недвижимости, часть которой (или вся квартира) принадлежит ребенку, в залог для обеспечения ипотечного кредита, оформленного для приобретения квартиры в строящемся доме. Известны случаи, когда обманутые дольщики оставались без обещанной квартиры и не могли погасить кредит. Соответственно, при развитии событий подобным образом возникает необходимость реализации залога, и в этом случае ребенок остается без жилья (если органы опеки согласились на передачу квартиры в залог).

Порядок получения разрешения и документы

Согласно действующему законодательству, отказ или согласие органов опеки на продажу квартиры должен быть выдан в течение 15 дней с момента обращения в соответствующую инстанцию. При этом необходимо собрать и предоставить комплект документов, который включает:

Заявление;
Паспорта родителей;
Свидетельство о рождении ребенка (либо паспорт);
Правоустанавливающие документы на квартиру;
Справка с места жительства ребенка.

Потенциальные опасности для покупателя

Для покупателя опасность в сделке с недвижимостью, где могут быть затронуты интересы детей, заключается в том, что на любом этапе подготовки может быть допущена ошибка (намеренно или нет). В результате этого сделка может быть оспорена в суде, и, если факт нарушения прав ребенка будет доказан, на текущего собственника квартиры могут лечь обязательства возместить нанесенный ущерб. Причем, сделка может оспариваться и через десять лет, подать заявление в суд могут не только родители, но и родственники, опекуны ребенка, и даже сам ребенок, который уже достиг совершеннолетия. Другими словами, даже разрешение, полученное от органов опеки, не гарантирует покупателю отсутствие каких-либо проблем с его недвижимым имуществом в дальнейшем.

Впрочем, есть ситуации, когда при покупке недвижимости, собственником которой (или владельцем части квартиры) является несовершеннолетний, каких-либо претензий можно избежать. Казалось бы, совершенно ясно, что, согласно российскому законодательству ребенок может являться собственником, однако не может реализовать эту собственность даже при согласии родителей (опекунов) без разрешения органов опеки. Но здесь есть некоторые исключения, так, разрешение органов опеки не требуется, если ребенок на момент заключения сделки приобрел полную дееспособность. В принципе, полная дееспособность является основанием для самостоятельного заключения любых сделок, для этого ребенку (если его можно так назвать) даже не нужно согласие родителей. То есть, оспорить такую сделку через суд уже нельзя.

Несовершеннолетние с полной дееспособностью

Каким образом ребенок может получить полную дееспособность до момента достижения им совершеннолетия? Для начала отметим, что, начиная с 14 лет и до 18 лет, ребенок имеет ограниченную дееспособность, то есть, он может заключать некоторые сделки без согласия родителей. Однако для такой операции, как продажа квартиры, все равно требуется и согласие родителей, и разрешение органов опеки. Полную дееспособность, которая дает ребенку такие же права, как и любому гражданину, он может приобрести до наступления совершеннолетия в следующих случаях:

Вступление в брак до 18 лет. С момента официальной регистрации ребенок приобретает дееспособность в полном объеме, и если над ним установлено попечительство, то это попечительство автоматически теряет силу. Дееспособность сохраняется даже в том случае, если брак вскоре был расторгнут (до 18 лет). Однако этот брак, в свою очередь, может быть признан судом недействительным, и в этом случае несовершеннолетний утрачивает дееспособность. Момент утраты дееспособности определяется судом, и с этого момента все сделки, в которых принимал участие несовершеннолетний, также признаются недействительными (такой сделкой может быть и купля-продажа недвижимости);
Эмансипация. Этот термин используется в гражданском праве для обозначения несовершеннолетних, которые уже достигли 16 лет и занимаются (в установленном порядке, с согласия родителей или опекунов) предпринимательской деятельностью или же работают по трудовому договору. В этом случае полная дееспособность не приобретается автоматически (в отличие от случая вступления в брак), эмансипация проводится по решению суда либо по решению органов опеки, соответственно, также требуется согласие родителей (попечителей, усыновителей). Опять-таки, в отличие от приобретения дееспособности посредством вступления в брак, дееспособность, достигнутая посредством эмансипации, не утрачивается в зависимости от каких-либо обстоятельств.

Таким образом, при обретении несовершеннолетним полной дееспособности не требуется согласие органов опеки на проведение любых сделок с недвижимостью, где каким-либо образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего. Так, в числе документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, достаточно письменного (и нотариально заверенного) согласия ребенка как совладельца квартиры на продажу недвижимости.

Права опекунов на недвижимость подопечных

Теперь необходимо внести уточнения по поводу сделок с недвижимостью (где затрагиваются интересы ребенка), в которых продавцом выступает не кто-либо из родителей, а опекун. Статья 37 ГК РФ говорит о том, что сделки по отчуждению недвижимого имущества (продажа, дарение), по сдаче внаем, в безвозмездное пользование, по передаче в залог, опекун не может заключать без согласия органов опеки и попечительства. К таким сделкам относятся также любые операции, которые связаны с отказом подопечного от его имущественных прав, это выделение долей, раздел имущества.

Далее, опекун, его супруг (супруга), близкие родственники не могут заключать с подопечным сделки, в ходе которых подопечный утрачивает имущественные права. Однако перечисленные лица вполне могут передавать подопечному имущество в безвозмездное пользование, в дар. Кроме того, если несовершеннолетним приобретается жилье (принимается в дар), то разрешение органов опеки не требуется, если, конечно, не происходит одновременной продажи имеющегося имущества.

Заключение

В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки с участием несовершеннолетних, хотя и принадлежат к категории наиболее сложных сделок, однако не являются редкими, а тем более, неосуществимыми. Одним из способов убедить потенциального покупателя в юридической безопасности сделки является предоставление всех необходимых документов. Естественно эти документы должны быть полностью собраны уже к моменту размещения объявления о продаже. Правильный подход к определению мотивации продажи позволит облегчить процесс получения разрешения от органов опеки. Дополнительную информацию, которая повысит вероятность быстрой и выгодной продажи квартиры, одним из собственников которой является ребенок, может предоставить квалифицированный юрист.