На офисном рынке Москвы арендуют 20% от построенного

Уровень вакантных помещений в офисных комплексах классов А и В летом варьировался от 4% в классе В в Центральном деловом районе до 39% в классе А в ММДЦ "Москва-сити" (данные Colliers International). В то же время аналитики заявили, что в первом полугодии было введено в 1,5 раза больше помещений, чем за аналогичный период 2013 г., - почти 533 000 кв. м. Это самый высокий показатель за последние пять лет. Впрочем, значительная часть этого объема - бывший недострой, проекты, замороженные в 2008-2009 гг., отметили в Colliers International.

Большая их часть, увы, была обойдена вниманием арендаторов. По информации Cushman & Wakefield, за первое полугодие было арендовано и куплено 538 000 кв. м, но подавляющая часть сделок коснулась отнюдь не офисных новостроек - общий объем занятых арендаторами помещений за этот период увеличился всего на 110 000 кв. м, поглощение введенных за полугодие площадей составило около 20%. "Это означает, что потребности в дополнительных офисах невелики", - сказано в отчете аналитиков. "Заключение договоров по аренде сейчас происходит непосредственно перед введением здания в эксплуатацию, а обычно и позже", - говорит Лада Белайчук, директор отдела исследований Cushman & Wakefield. В лучшем случае срок экспозиции на рынке готовых офисных новостроек составляет от 6 до 12 месяцев, отмечает она.

Опрошенные "Ведомостями" эксперты все как один сетуют на снизившуюся активность арендаторов. На поведение последних повлияла политическая и экономическая нестабильность, увеличившаяся в последние месяцы. И продолжает влиять все сильнее. Тем не менее, отмечают в компании JLL, на вторую половину года заявлена сдача 700 000 кв. м офисов, таким образом, по итогам 2014 г. в Москве может быть введено около 1,2 млн кв. м. "Данный результат станет наивысшим за последние пять лет", - подытоживают аналитики.

"Начиная с прошлого года число вводимых в эксплуатацию офисных площадей ежеквартально в 1,5 раза превышало их поглощение, - подсчитывает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. - Учитывая заявленные объемы нового строительства, мы прогнозируем дальнейший рост показателя вакантности в бизнес-центрах со ставкой выше $700 за 1 кв. м в год". По их данным, за первое полугодие средний показатель уровня вакантных площадей в бизнес-центрах достиг 25% - почти как во время недавнего кризиса. Брокеры "большой пятерки" в своих оценках скромнее, полагая, что на московском рынке офисов в целом свободно примерно 15%. Эта цифра, прогнозирует руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков, может остаться актуальной до конца года, но лишь "при условии стабилизации макроэкономической ситуации". В противном случае, признается он, "прогноз может быть изменен в сторону увеличения" доли невостребованных кабинетов. Впрочем, отмечают в Colliers International, за пределами сформировавшихся зон деловой активности (например, на юго-востоке столицы) уже сейчас в среднем пустует 35% помещений.

Соответственно, ставки аренды, по выражению консультантов, "демонстрируют тенденцию к снижению". "Усиление конкуренции в офисах класса А привело к небольшому снижению ставок аренды до запрашиваемой суммы в $750 за 1 кв. м в год", - информируют аналитики Colliers International. По мнению Романа Щербака, замдиректора департамента офисной недвижимости компании Praedium, "докризисный офисный фонд", который сейчас и вводится в эксплуатацию, перенасытил рынок, поэтому "собственникам необходимо проявить гибкость и реагировать [на ситуацию] адекватным снижением ставок". "Основным вопросом остается то, насколько владельцы офисной недвижимости закладывают риски снижения ставок, прогнозируя денежные потоки", - размышляют аналитики JLL. "К сожалению, остается еще много владельцев офисов и девелоперов, которые не готовы понять, что, если экономика не растет, новый спрос на офисы не формируется. Для них по-прежнему самым важным остается отбить затраты и получить прибыль независимо от внешних факторов", - резюмирует Лада Белайчук.