Кризис кризису рознь

Эксперты рынка складской недвижимости в начале октября собрались на X юбилейную ежегодную конференцию "Вчера, Сегодня, Завтра", чтобы обсудить итоги первого 10-летия существования российского складского рынка и влияние на него текущей экономической ситуации в сравнении с кризисом 2008 года.

"В 2008-2009 гг. мы столкнулись с глобальным финансовым кризисом, но было возможно предсказать, как он будет развиваться, в то время как сегодняшняя ситуация - преимущественно российское явление, при этом носящее политический характер, и прогнозировать развитие ситуации в средне- и долгосрочной перспективе невозможно. Однако, как и в прошлый раз, вопрос экономической эффективности выходит на первый план", - отметил партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.

Для того, чтобы лучше понимать вызовы и перспективы рынка, обратимся к его актуальному состоянию. По данным экспертов, рынок складской недвижимости в 2014 году развивался хорошими темпами. Прирост качественных складских площадей в московском регионе с начала года составил 857 тыс. кв. м, что на 63% превышает показатель прошлого года. По итогам III квартала общий объем предложения достиг 8,7 млн кв. м. Примечательно, что около 66% всех сделок аренды и покупки пришлось именно на Московский регион.

В течение первых трех кварталов 2014 г. цена предложения 1 кв. м в складских комплексах класса А сохранялась на уровне конца 2013 г. Заявляемая цена по-прежнему варьируется в пределах $1200-1400 (без учета НДС).

До конца 2014 г. в московском регионе к выходу на рынок заявлено порядка 650 тыс. кв. м качественных складских площадей, однако, по прогнозам аналитиков Knight Frank, будет введено в эксплуатацию порядка 70% от планируемого объема. Таким образом, по итогам 2014 г. общий объем нового предложения может составить порядка 1,3 млн кв. м качественных площадей, что превысит значение рекордного 2007 г.

Политика взаимных санкций привела к созданию нестабильного и плохо прогнозируемого инвестиционного климата в стране, в результате чего на складском рынке возрос интерес к сегменту краткосрочной аренды и использованию услуг ответственного хранения. Анализ текущей активности позволяет утверждать, что в IV квартале 2014 г. на российском рынке качественной складской недвижимости будет арендовано и приобретено конечными пользователями порядка 400-450 тыс. кв. м. При этом на рынок московского региона придется не менее половины от ожидаемого объема поглощения. Этот показатель будет ниже (до 25%), чем в 2011 и 2012 гг. Растущий дисбаланс между спросом и предложением в совокупности с увеличением сроков заключения договоров аренды и продажи может привести к увеличению доли вакантных площадей до 9% до конца 2014 года.

Тем не менее, до конца 2014 г. дальнейшего снижения заявляемых ставок аренды не прогнозируется. Коррекция в сторону понижения возможна только в рамках переговорного процесса. Так, заявляемые арендные ставки сохранятся на уровне 110-130 $/кв. м/год (triple net), при этом можно ожидать увеличения количества предложений по аренде помещений в российских рублях и сокращения сроков договоров аренды.

При этом эксперты предрекают переход складского рынка к расчетам в рублях. Как напомнил В.Холопов, доллар стал российской валютой для складского рынка в 2004 году, когда рынок был спекулятивным. Теперь же грядет возвращение к отечественной валюте. С такой перспективой согласен и исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. Он отметил, что санкции станут оздоравливающим фактором для рынка, поскольку появится готовность работать в национальной валюте. "Тогда будет здоровый сбалансированный рынок без виртуальных колебаний", - заверил эксперт. Операционный директор LOGISTICS PARTNERS Сергей Лысенков, уточнил, что стоимость проектов привязана к иностранной валюте, поскольку оборудование комплексов и многие комплектующие импортные. Однако ставки могут быть рублевыми. Более того, по словам В.Холопова, в регионах России уже идет заключение сделок в рублях, и эта тенденция придет в московский регион. Особенно это будет справедливо в отношение "старых" окупившихся складов.

Рассматривая существующую ситуацию в призме кризиса 2008 года, эксперты нашли много общих черт. Так, по словам В.Холопова, кризис 2008 года характеризовался инфляцией и снижением оборота торговли, а также снижением доходов населения - в этом смысле ситуации похожи. Но есть и разница - тогда это был общий спрогнозированный кризис, а сейчас локальный и скорее политический, поэтому прогнозировать и ориентироваться на кого-то сложно. Однако финансисты настроены довольно оптимистично. Старший экономист Sberbank CIB Антон Струченевский отмечает, что нынешняя ситуация выглядит несколько лучше, чем в 2008-09 году, поскольку не наблюдается снижения ВВП (тогда было падение на 9%). Да, есть тенденция к ослаблению рубля, связанная с инфляцией. Но существующая ситуация с большой долей вероятности приведет к рыночному равновесию - плавающий обменный курс уменьшил отток капитала. Эксперт заявил, что такие периоды в большой степени касаются складского бизнеса, поскольку товарные запасы в такие периоды снижаются. Однако, в перспективе снижение запасов подстегнет экономику, от слабого роста есть шансы перейти к высоким темпам развития.

Хорошие перспективы в существующей ситуации видит и О. Мамаев. Он подчеркнул, что ситуация последних лет, когда спрос на качественные склады существенно превышал предложение, сходит на нет (по прогнозам, вакантность к концу года может вырасти до 9%). "Рынок не болен, он выздоравливает. Доминирование спроса над предложением ситуация не нормальная, и сейчас она наконец изменится. В этом смысле кризис играет положительную роль", - заверил эксперт.

Видит положительные перспективы в кризисе и С.Лысенков, который считает, что в течение ближайших лет в условиях непростого рынка люди займутся операционным планированием, начнутся процессы консолидации, исчезнут "случайные" девелоперы. С перспективой упорядочивания согласны и другие участники рынка.

"Мы увидим укрупнение складского рынка как в части девелопмента, так и в части потребления. Как и в 2009 году, с профессионального рынка уйдет ряд компаний среднего масштаба, а основным генератором спроса на качественные складские помещения будут являться крупнейшие торговые сети, которые продолжат развиваться", - прогнозирует В.Холопов.