ОАО "Ильинское подворье" купили по справедливой цене - эксперты

По материалам: IFX.ru

Москва. 27 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Компания ОАО "Премьер Инвест" приобрела 49% пакета акций ОАО "Ильинское подворье" на публичном аукционе за 618,5 млн рублей (ссылка, потом вставлю). В Гостином дворе планируют открыть отель. О том, насколько справедлива цена покупки, нужна ли гостиница в историческом центре, а также о сроках окупаемости проекта рассуждают эксперты рынка.

Эксперты компании JLL называют снижение цены на лот в два раза предсказуемой мерой, поскольку изначально установленная стоимость не представляла интереса для рынка с учетом того, что на продажу был выставлен неконтрольный пакет акций (49%).

Согласна с мнением коллег Марины Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. По ее мнению, цена покупки относительно адекватная, хотя, конечно, для центра Москвы ожидания продавца были бы выше, чем цена состоявшейся сделки.

"Об этом, собственно, свидетельствует и процесс торгов: начальная цена была на уровне $30 млн (весь 100% пакет тогда оценивался бы на уровне $60-63 млн, если принять наценку на 100% владение на уровне 5% к стоимости пакета), и в ходе торгов был достигнут баланс интересов покупателя и продавца. В то же время, до кризиса 2008 года этот же участок с проектом выставлялся на рынок по цене порядка $100 млн и его готовы были покупать по $80-90 млн", - комментирует М. Смирнова.

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE, объясняет соответствие цены покупки рыночной стоимости тем, что поскольку продавалась миноритарная доля, которая не дает возможности осуществлять операционное управление компанией, то такие акции, при отсутствии выплат дивидендов, не представляют интереса для потенциальных инвесторов, о чем и свидетельствуют предыдущие попытки продажи

"В таких условиях дисконт может достигать очень значительных сумм от рыночной стоимости имущества компании. Однако, вследствие того, что миноритарная доля и должна так торговаться, цена может рассматриваться как близкая к справедливой. При этом, повторимся, что рыночная цена этой доли при продаже 100% компании может быть заметно выше", - заключает С. Ивашкевич.

О том, что цена покупки является вполне справедливой, свидетельствуют слова председателя совета директоров компании "Торговый дом "Шатер", связанной с компанией-победительницей аукциона, Михаила Хубутия, который заявил о том, что решение о покупке было взвешенным.

"Изначально цена была высокой, поэтому решение о приобретении пакета акций сразу не последовало. Оно созрело после принятия столичными властями решения о продаже актива посредством публичного предложения", - заявил М. Хубутия.

Он рассказал, что новый собственник откроет на площадях Гостиного двора отель к концу 2015 года. Гостиница на 120 номеров откроется под брендом MGallery вместо планировавшегося здесь ранее Novotel. MGallery - это бренд бутик-отелей верхнего ценового сегмента, под которым работают множество интересных и уникальных объектов по всему миру, однако в России, как уточняют эксперты рынка, он пока не представлен.

"На мой взгляд, идея смены Novotel на MGallery очень правильная - этот бренд может хорошо работать в данной локации. В то же время нужно отметить, что в силу своего центрального местоположения это очень сложный проект, который уже на протяжении многих лет находится именно на стадии проекта", - прокомментировал проект Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.

По мнению эксперта, заявленный объем номеров подходит концепции MGallery, и очевидно, что объем инвестиций в гостиницу под этим брендом будет ниже, чем если бы здесь был реализован люксовый проект - хотя при такой центральной локации здесь как раз можно было сделать объект класса "люкс".

"Собственник проекта и оператор, по всей видимости, будут стараться достичь наиболее высокой эффективности инвестиций через контролируемый уровень вложений в строительство объекта такого уровня и повышение тарифа благодаря его расположению", - отмечает Д. Дженкинс.

Что касается объема инвестиций, то эксперты называют примерно одинаковые цифры - $40-50 млн, в случае если будут реализованы именно те планы по строительству, которые заявлены на данный момент.

Срок окупаемости также не вызывает больших разногласий -10-12 лет. " С учетом текущей ситуации речь, вероятнее всего, будет идти о 10 годах окупаемости. Многое будет зависеть от качества проекта и его реализации", - считает С. Ивашкевич.

Марина Смирнова говорит о примерно таких же сроках. По ее мнению, окупаемость без учета стоимости участка составит 9 лет с начала работы гостиницы (с учетом сроков строительства - 12-13 лет). "Это недисконтированный срок окупаемости. С учетом стоимости участка недисконтированный срок окупаемости продлевается до 14 лет, плюс два-три года строительства", - заключает эксперт.

По мнению же новых владельцев проект будет успешным и отлично впишется в историческую застройку центра столицы и будущего парка "Зарядье".