Рефинансирование ипотеки. Инструмент для уменьшения ежемесячных платежей

В условиях нынешней нестабильной экономической обстановки все больше семей, чей бюджет обременен ипотекой, будут испытывать затруднения с выплатой ежемесячных взносов. Падение курса национальной валюты и рост цен на потребительские товары вполне способны превратить вполне платежеспособных заемщиков, которые аккуратно выполняли свои обязательства многие годы, в банковских должников. Одним из немногих способов, позволяющих "ипотечникам" снизить нагрузку на семейный бюджет, является рефинансирование ипотеки или перекредитование. Специалисты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают некоторые аспекты рефинансирования, которые необходимо учитывать, обращаясь в банк с целью изменить условия выплат.

Что такое рефинансирование ипотечного кредита?

Рефинансирование является привлечением займа в размере, позволяющем погасить текущий кредит, при этом условия нового займа являются более мягкими – сниженная процентная ставка или же более продолжительный срок погашения (что влечет за собой снижение размера ежемесячных платежей). Программы рефинансирования сейчас предлагаются практически всеми банками, несмотря на то, что данная услуга получила активное развитие всего несколько лет назад.

Как выглядит рефинансирование для заемщика?

Заемщик имеет возможность перекредитоваться в том же банке, в котором был получен кредит, или же в любом другом банке, который предлагает подобную услугу. Так, при наступлении затруднительной ситуации, которая может стать причиной задержек ежемесячных платежей, заемщик может подать в банк заявление о пересмотре существующих условий выплат. В некоторых случаях банки идут на то, чтобы сделать условия выплат более лояльными, поскольку иначе банку бывает сложнее получить деньги у должника.

Кроме того, через несколько лет после выдачи кредита банк может разработать и предложить потребителю финансовый продукт с более выгодными условиями, чем те, которые действовали на момент оформления займа. Подобное может произойти по причине усилившейся конкуренции или необходимости более активно расширять клиентскую базу. В этом случае клиент может потребовать изменения условий, поскольку теперь он находится в худшем положении по отношению к остальным заемщикам.

Заемщик также может воспользоваться услугой рефинансирования от стороннего банка, который выплатит всю сумму кредита от лица заемщика. При этом заемщик, который прибегнул к рефинансированию в другом банке, автоматически становится клиентом этого банка, то есть – его должником, и продолжает осуществлять ежемесячные выплаты в пользу этого банка.

Зачем банки предоставляют рефинансирование?

Казалось бы, зачем банки принимают участие в судьбе заемщиков, которые оказались в затруднительной ситуации и выделяют значительные средства на погашение кредитов? Ведь кредитные организации не являются благотворительными заведениями, а поэтому в каждом случае обязаны преследовать чисто практическую цель.

Так оно и есть, рефинансирование ипотечного кредита – лучшие условия, представляет собой инструмент, с помощью которого можно "увести" клиента из другого банка. Погашая долг заемщика, банк, по сути, выдает ссуду, погашать которую заемщик будет уже в этом банке и которая обеспечивается залогом, частичные права на который переходят к другому банку. Разовый возврат всей суммы долга означает экономию на невыплаченных процентах за пользование кредитом, которые станут доходом для банка, предоставившим рефинансирование. Разумеется, услуга предоставляется сторонним банком только в том случае, если сделка сулит выгоду и платежеспособность заемщика подтверждается.

Кому не оформят рефинансирование

Соответственно, шансы оформить рефинансирование у заемщика, который имел определенные проблемы с выплатами (задержки) или который на данный момент не может подтвердить платежеспособность (потеря работы, здоровья), являются минимальными, банк все же не является благотворительной организацией. Кроме того, в связи с последними событиями даже наличие залоговой недвижимости не является достаточным основанием для предоставления рефинансирования. Банку мало толку от залога, если на горизонте маячат проблемы с текущими выплатами.

Кроме того, рефинансирование чаще всего не предполагает получение клиентом наличных, необходимая сумма поступает на счет заемщика в банке-кредиторе. Подобный подход служит своего рода страховкой на тот случай, если заемщик передумает оплачивать свой долг. В этом случае оба банка окажутся в затруднительной ситуации, особенно, если заемщик исчезнет с только что выданными деньгами. Хотя, для того, чтобы переоформить залоговое обременение в пользу другого банка, для начала необходимо вывести квартиру из-под залога, и этот момент также является рискованным для банка, предоставляющего рефинансирование. Ведь какое-то время квартира свободна от залога, и ее можно продать, обменять или подарить.

Развитие направлений рефинансирования

В данный момент рефинансирование активно развивается и обрастает отдельными направлениями – рефинансирование ипотечного кредита, автокредита, потребительского кредита. Хотя на деле большинство банков предпочитают рефинансировать ипотечные кредиты, причиной тому – наличие ценного и ликвидного залога, в качестве которого выступает недвижимость. Естественно, перекредитование может осуществляться и для погашения потребительского кредита, автокредита, однако для этого требуется наличие залогового имущества.

Заемщик имеет возможность с помощью рефинансирования погасить кредиты, полученные в нескольких банках и продолжать выплаты в пользу только одного банка, что гораздо удобнее. Разумеется, для этого кредитная история должна быть чистой, как слеза, а также в наличии должен быть залог, который в полной мере обеспечит новый кредит. В принципе, заемщик может переоформлять кредиты любое количество раз, причем, от этого его кредит доверия перед банками будет увеличиваться, поскольку каждый своевременно и в полном объеме выплаченный кредит положительно отражается на кредитной истории.

Известны случаи, когда ипотечные клиенты банка за весь период пользования кредитом успевали рефинансировать этот кредит по нескольку раз. Зачем это нужно? Все достаточно просто, ведь ипотечный кредит предполагает период погашения в несколько десятков лет, а жесткая конкуренция на рынке кредитов обусловливает постоянное улучшение условий, некоторое снижение ставки, льготы, кредитные каникулы. Таким образом, грамотным заемщикам удавалось сократить конечный размер переплаты по кредиту в несколько раз.

Кроме того, рефинансирование ипотеки в долларах часто является единственным способом поменять валюту кредита, что является замечательной возможностью для заемщиков, которые своевременно осознали недостатки кредитования в иностранной валюте. Так, "ипотечники", которые поменяли валюту кредита после 2007 году, когда произошел последний существенный обвал рубля, смогли безболезненно пережить аналогичную ситуацию, сложившуюся в конце 2014 года…

Минусы рефинансирования

Однако рефинансирование ипотечного кредита имеет не только положительные стороны, но и отрицательные, в противном случае мы наблюдали бы интенсивную ротацию клиентов, перебегающих из одного банка в другой. Одна из отрицательных сторон – стоимость оформления рефинансирования, за возможность получить лучшие условия придется платить. Допустим, банк, в котором оформляется рефинансирование ипотеки, рассмотрел собранные документы, справки, подтверждающие платежеспособность заемщика, и принял решение о возможности переоформления кредита. Дальше счастливого заемщика ждут следующие расходы:

·? Для начала нужно будет оплатить штраф за досрочное погашение кредита, что отражено в ипотечных договорах подавляющего большинства банков. Банкам не с руки терять прибыл в виде процентов, которые выплачиваются ежемесячно за пользование кредитом, поэтому при единовременном закрытии договора кредитная организация пытается хоть как-нибудь компенсировать убытки.
·? Кроме того, банк может потребовать плату за справку о текущем состоянии задолженности (справка необходима для предъявления банку, в котором оформляется рефинансирование). Это требование не вполне законно и впоследствии уплаченные деньги можно вернуть через суд, однако дело в том, что все справки действуют только в течение ограниченного времени, поскольку ежедневно капают проценты и суммы меняются, поэтому нет времени судиться и нужно просто оплатить.
·? Далее, новый банк с большой вероятностью потребует от заемщика оформить страховые полисы, покрывающие целый ряд страховых случаев. Напрасно рисковать банк не станет, ведь если с заемщиком что-либо случится, то это чревато денежными потерями. Учитывая сумму, которая фигурирует в качестве займа, сумма страховки будет немалой.
·? Теперь необходимо переоформить залог, который будет служить обеспечением нового кредита. Для этого залог необходимо оценить, в большинстве случаев банки привлекают независимых оценщиков, оценка, которая оформлялась при получении кредита (в первом банке), уже не является действительной.
·? Кроме того, может возникнуть еще одна проблема – первый банк будет настаивать на том, что залог снимется только после того, как деньги будут переведены на счет должника. Для банка, который осуществляет рефинансирование, проведение оплаты до оформления залога является рискованной операцией, поэтому его согласие будет стоить дополнительных процентов по кредиту.
·? Некоторые банки требуют уплату комиссионного сбора только за рассмотрение возможности кредитования, и сумма комиссии не возвращается при любом результате. То есть, если заемщику откажут – он просто потеряет эти деньги. Кроме того, может иметь место комиссия за оформление кредита, (правда, банки постепенно отходят от подобной практики).

После всего заемщику, оформляющему рефинансирование, останется только оплатить расходы, связанные с государственной перерегистрацией залога, после чего у него появится новый кредитор, с которым предстоит в дальнейшем решать все вопросы относительно кредита.

Старый друг лучше новых двух…

Итак, предварительно уточнив и тщательно ознакомившись с предполагаемыми расходами, связанными с рефинансированием, можно достаточно точно установить – насколько условия нового банка окажутся выгодными. Если предварительные подсчеты, основанные на простом сравнительном анализе процентных ставок, говорят о несомненной выгоде переоформления, то углубленное изучение расходов может в корне поменять мнение заемщика.

Впрочем, подавляющее большинство расходов придется нести только в том случае, если для рефинансирования выбран сторонний банк. Если же удалось договориться с банком-кредитором, многих расходов можно избежать – не потребуется переоценка залога и вывод недвижимости из-под обременения, не придется платить штрафы за досрочное погашение, комиссии за рассмотрение, выдачу кредита. Кроме того, не нужно будет переоформлять и оплачивать страховые полисы, а также очередной раз собирать документы, подтверждающие платежеспособность.

Что такое убедительные доводы?

Все, что необходимо сделать – это договориться о смягчении условий с банком, в котором был взят ипотечный кредит. Как не парадоксально, но помочь в этом деле может именно сторонний банк. Для того чтобы переговоры с банком кредитором прошли успешно, необходимо правильно и убедительно составить заявление о возникших сложностях, которые станут помехой регулярным выплатам. Данное заявление должно содержать изложение условий, при которых заемщик смог бы продолжать выплаты (например, уменьшение ежемесячного взноса за счет увеличения срока кредитования).

Весомым козырем может стать решение стороннего банка о возможности рефинансирования, подтвержденное соответствующей справкой. Что бы получить такое решение, необходимо представить стороннему банку доказательства собственной платежеспособности (справку о доходах, выписку со счета своей фирмы, пр.).

Имея на руках решение стороннего банка, договориться с банком-кредитором намного проще. По сути, документ о решении рефинансировать заемщика означает перевод задолженности (причем, реализуемой задолженности, о чем говорит желание стороннего банка принять на себя выплаты) в другой банк, что чревато потерей части прибыли для банка-кредитора. Который, в подобных условиях будет более благосклонен к своему (пока своему) клиенту и с большой вероятностью пойдет ему навстречу.

Заключение

Рефинансирование действительно является достаточно мощным инструментом, способным снизить кредитное бремя или просто оптимизировать размер ежемесячных выплат. Однако необходимо проводить тщательный анализ расходов вместо того, чтобы просто сравнивать процентные ставки. Кроме того, эксперты RealtyPress.ru склоняются к мнению, что рефинансировать ипотечный кредит лучше в собственном банке, чем прибегать к услугам стороннего банка.

Ввиду значительных расходов, связанных с оформлением рефинансирования, процент по новому кредиту у стороннего банка должен в значительной степени отличаться от текущих условий. А это является маловероятным, поскольку все кредитные организации работают на одном рынке, условия которого одинаковы (ну, почти…) для всех банков.