Схватка на рынке: ипотека против рассрочки

Ипотека проходит зону турбулентности, считают в Smart Development. В зависимости от рыночного сегмента застройщики используют разные инструменты, которые делают условия для покупки более приемлемыми.

К преимуществам рассрочки эксперты относят гибкость, то есть, индивидуальные условия от девелоперов – этого нет у стандартных банковских кредитных продуктов. Еще при рассрочке не нужно переплачивать за дополнительные "опции": оценку, пакет страхования, плата за выдачу. Другое преимущество – любой покупатель в независимости от формы подтверждения дохода может воспользоваться рассрочкой, причем без ограничений по максимальной стоимости участка и дома.

Сергей Скворцов, заместитель генерального директора Smart Development:

"В коммерческой недвижимости мы всегда использовали и продолжаем использовать традиционную рассрочку. В загородной недвижимости доля ипотечных сделок составляет около 30%. Еще в декабре прошлого года мы разработали ряд альтернативных инструментов. Сейчас для покупателей продолжает действовать беспроцентная рассрочка на 6 месяцев. Кроме этого, введены 2 новых предложения: процентная рассрочка на 10 и 20 месяцев".

Еще один вариант – соинвестирование ипотеки (компенсация части процентной ставки). Этот метод льготного кредитования потенциально может стать популярным дополнением к ипотеке, считают аналитики. Для покупателей загородных участков с целью инвестиций может быть предложена рассрочка с обратным выкупом. Это даст возможность земельным инвесторам приобретать участки в рассрочку и фиксировать прибыль в удобный момент. При этом юридическое и риелторское сопровождение осуществляется девелопером.

Самым популярным вариантом остается увеличение срока рассрочки – до двух, а в некоторых случаях даже до 4-х лет. За возможность дробить платежи заплатить проценты все равно придется – от 7 до 12% годовых – что меньше, чем ипотека. Долгосрочные программы предлагают застройщики бюджетного жилья, так как у них самая большая доля ипотечных сделок.

Юрий Паньков, старший оценщик швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ:

"Ипотека потребует от покупателя до 15 лет обязательств по выплате долга. Рассрочка на срок более 3 лет рассматривается крайне редко. Необходимо иметь серьезный доход для компенсации подобной разницы в сроках, или иметь возможность предоставить первоначальный взнос. При ипотечном кредитовании наиболее распространен порог 30% стоимости. При рассрочке – более 50%, чаще свыше 75%. А это разница, измеряемая миллионами".

Таким образом, рассрочка выгодна при срочных и выгодных сделках, считает Юрий Паньков. Еще один вариант для рассрочки – улучшение жилищных условий. Часть суммы вносится продавцу, после чего продается имеющаяся недвижимость для выплаты остатка долга по рассрочке. Чаще всего подобные способы касаются выгодных предложений, которые не желательно упускать. Все остальные варианты при скромности бюджета и доходных статей – для ипотечного кредитования, отмечает аналитик.

Эксперты считают, что ипотечный рынок в 2015 году сократится вдвое. Уже в январе многие застройщики предложили покупателям специальные программы рассрочек на периоды от 2 до 3 лет. Однако если посмотреть внимательно, доступность таких программ вызывает сомнение.

Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС:

"Во-первых, они действуют для клиентов с высоким уровнем дохода, во-вторых, первоначальный взнос, как правило, значителен. Хочется отметить и высокие риски, связанные с банкротствами некоторых застройщиков, которых не избежать в текущих рыночных условиях. Чересчур лояльные программы рассрочки – это в принципе плохой прогностический признак. Он может свидетельствовать о том, что у компании крайне нестабильное финансовое положение и она пытается любыми способами "вытащить" деньги из клиента, не думая о будущем".

Объекты бизнес- и элитного класса с меньшей долей вероятности пойдут на длительные рассрочки – это связано со значительным объемом закупаемых зарубежных материалов, используемых при строительстве, считают в ГК ГРАСС. Представители банков так же уверены, что рассрочка не сможет заменить ипотеку.

Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-Банка:

"По статистике, средний срок "жизни" ипотечных кредитов составил 5-7 лет (то есть, заемщики выплачивают досрочно), такую рассрочку предложить застройщики пока не могут. Возможно, будут привлекаться дополнительные участники, например, лизинговые компании. Только ипотека покрывает больший круг заемщиков, ее отсутствие будет сильно снижать возможности покупателей и влиять на объемы продаж жилья".

Ипотеку должно поддерживать государство, считают эксперты. В том числе – понижение ключевой ставки ЦБ, программы АИЖК для социальных категорий граждан и для новостроек. Некоторые покупатели находят оригинальные выходы из сложившейся ситуации.

Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз":

"Люди предпочитают в таких условиях на деньги первоначального взноса покупать участок без подряда. Потом, по мере накопления нужной суммы, начинают не торопясь строить на нем дом. Эта альтернатива оказывается выгоднее и по цене, и по времени, которое оказывается в распоряжении клиента: он может выбирать, строить дом сейчас или позже, но участок у него уже есть, и деньги защищены от инфляции. Многие выбирают землю по направлениям Киевского и Калужского шоссе".

Сегодня минимальная ставка по ипотеке составляет 14,5%, но действует она только для заплатанных клиентов Сбербанка. В основном ставки находятся на уровне 20-22%. Еще недавно они были в среднем 12%.