Ипотека на комнату. Выгоды и сложности приобретения

Ипотечное кредитование было и остается наиболее приемлемым способом для большинства россиян обзавестись собственным жильем. Однако что делать, если суммы, имеющейся на руках, не хватает даже на первый взнос? Причем, по мере накопления необходимой суммы некоторая ее часть непременно будет "съедена" инфляцией. Промежуточным плацдармом на пути к приобретению отдельной квартиры может стать покупка комнаты в квартире, и опять-таки на помощь придет ипотека. В данной статье эксперты RealtyPress.ru рассматривают выгоды приобретения комнаты с привлечением банковского займа, а также сложности, с которыми может столкнуться покупатель.

Ипотека в кризисе

В условиях кризиса банки значительно сократили свои ипотечные программы – отсутствие денежной массы, а также вынужденно-высокая ключевая ставка, которая по плечу далеко не каждому заемщику, делает выдачу займа событием исключительным. Не всегда спасает даже наличие залогового имущества, способного служить достаточным обеспечением по кредиту. Банки желают иметь "железобетонные" подтверждения платежеспособности заемщика, поскольку текущий уровень просроченных кредитов может негативно повлиять на рейтинг.

Тем не менее, паника, вызванная декабрьскими событиями (поднятие Центробанком ключевой ставки до 17% и падение рубля), похоже, уже на исходе. Правительство РФ активно принимает меры по оживлению экономики вообще и ипотечного кредитования в частности. Ставка уже снизилась на два пункта, а также принято решение предоставить банкам деньги под развитие ипотечных предложений (займы под приемлемый процент). Что вселяет некоторый оптимизм и позволяет думать о том, что, рано или поздно, все вернется "на круги своя".

Можно ли купить комнату в ипотеку сейчас? Кредиты продолжат выдавать, поскольку вопрос приобретения собственного жилья не потеряет актуальности даже в условиях экономической нестабильности. Однако банки станут более внимательно относиться к платежеспособности клиентов, которые и сами будут более ответственно соразмерять свои возможности с потребностями. Да и проценты по ипотеке станут несколько выше…

Насколько "комнатная" ипотека интересна банку

В свете вышесказанного, кредитование граждан, которые желают приобрести комнату или просто долю в квартире, может стать для кредитных организаций весьма перспективной точкой приложения усилий. Приобретение части жилья имеет свои преимущества не только для потенциальных покупателей, но и для самих банков. Относительно низкая стоимость приобретения оборачивается более низкими требованиями к платежеспособности клиента, а также меньшей стоимостью имущества, которое необходимо предоставить в качестве залога.

Соответственно, ежемесячный платеж по кредиту является менее обременительным для заемщика, что резко повышает шансы неукоснительного выполнения последним договорных обязательств. В то же время, относительно невысокая стоимость части квартиры позволит заключать договоры на минимальный срок, что дополнительно снижает риск банка и заемщика. Основной риск в данный момент заключается в изменении экономического благосостояния в сторону ухудшения, кроме того, никто не отменял и прочих рисков, которые могут привести к ухудшению платежеспособности заемщика – потеря работы, здоровья, бизнеса, пр.

Одним из немногих минусов кредитования приобретения части квартиры для банка – это недостаточная ликвидность недвижимости. Комнату несколько сложнее реализовать, чем отдельную квартиру, таким же образом, достаточно непросто определить ее рыночную стоимость, спрогнозировать продажную цену (по которой эту комнату действительно приобретут) в случае необходимости реализации залога. Все это определяет необходимость предоставления банку иного залога, чем приобретаемая недвижимость (или дополнительного залога).

Основания для покупки комнаты

Как уже упоминалось, приобретение комнаты или доли в квартире является неплохим плацдармом для последующего приобретения отдельного жилья. Если имеются деньги на оплату первого взноса, достаточная уверенность в платежеспособности, а также есть что предложить банку в качестве дополнительного залога, то нет оснований воздерживаться от выгодной сделки. За то время, пока выплачивается кредит за комнату, есть возможность подкопить еще некоторую сумму.

В результате, в активе заемщика будет комната и денежные средства – все это смело можно использовать для очередного ипотечного кредита, уже на отдельную квартиру. Впрочем, кредит можно и не брать, а средства, полученные от продажи комнаты, дополненные подкопленной суммой, пустить на покупку небольшой (зато отдельной) квартиры. А отдельная квартира, в свою очередь, может стать полноценным залогом при оформлении кредита на покупку более просторного жилья, банк с удовольствием примет в залог отдельную квартиру.

В течение промежутка времени, пока будут идти выплаты за квартиру, денежные средства полностью застрахованы от обесценивания, фактически, эти риски принял на себя банк. То есть, кредитная организация внесла в счет оплаты за квартиру фиксированную сумму, которую заемщик должен вернуть частями (разумеется, с процентами). Риск удорожания недвижимости исключается, поскольку оплата за недвижимость уже внесена, а риск обесценивания денег (если такое и случится в ближайшем будущем) будет теперь только на руку заемщику, учитывая статичные суммы ежемесячных взносов, которые были рассчитаны при получении ссуды.

Трудности при оформлении ипотеки на комнату

Основной сложностью при оформлении ипотеки на комнату является необходимость предоставить банку залоговое имущество, поскольку те граждане, которые могут позволить себе только покупку комнаты, однозначно не входят в число людей обеспеченных. Поэтому лучшим вариантом было бы оформление кредита под приобретаемую комнату.

Естественно, любой банк готов пойти на то, чтобы принять под залог недвижимость, которая была бы максимально ликвидной. Поэтому, размышляя о том, как купить комнату в ипотеку, необходимо учитывать этот момент, кроме того, если комната является переходным этапом перед покупкой отдельной квартиры, возможность быстро и выгодно продать комнату будет совсем нелишней. Ликвидность комнаты зависит от расположения и состояния дома – вероятность того, что банк согласится принять в качестве залога комнату в хорошем доме, который находится в исторической части города, весьма высока.

Кроме того, со стороны банка обязательными будут следующие требования:

Комната обязательно должна быть оформлена как самостоятельный объект, соответственно, должно быть в наличии свидетельство о праве собственности;
Объект недвижимости должен быть свободен от всяческих обременений, любые проблемные вопросы могут стать основанием для отказа банка дать кредит на комнату;
Дом должен быть в хорошем состоянии, с исправно работающими коммуникациями (и железобетонными перекрытиями). Естественно, большое значение, как уже говорилось, уделяется месторасположению объекта недвижимости, которое, в сущности, и определяет степень его ликвидности.

Законодательные вопросы

Для начала необходимо расставить приоритеты и определить, что приобрести более желательно – комнату в квартире или долю в квартире, поскольку между этими понятиями существует большая разница. Так, комната является полноценной недвижимостью со всеми вытекающими – собственник может проживать в ней, регистрировать членов свей семьи, у комнаты есть четкие границы. Доля в квартире никак не определяет эти границы, информация о том, где может проживать владелец доли, ни в каком документе не указана.

Так что, если комната приобретается с целью проживания, и хозяин квартиры утверждает, что новому владельцу отводится определенная комната, верить ему на слово не стоит, впоследствии он может поменять свое решение. Впрочем, если доля приобретается не с целью проживания, а в качестве инвестиций, которые принесут свои плоды в дальнейшем, то речь вполне может идти о приобретении доли.

Первостепенное право выкупа помещения в той же квартире принадлежит жильцам соседних комнат (обладателям долей). Закон требует, чтобы предложение собственника, решившего продать комнату, сначала было адресовано соседям по квартире, причем, на тех же условиях (по той же цене), по которой квартира будет продана в дальнейшем. Исходя из этого положения, требуется письменный отказ соседей от права приобрести комнату (в наилучшем виде – заверенный нотариусом).
Далее, закон гласит, что супруги, которые приобрели жилье, находясь в браке, имеют равные права на недвижимость. То есть, если продавец состоял в браке на момент приобретения комнаты (квартиры), то для продажи необходимо письменное согласие супруги. Даже если на данный момент брак расторгнут, такая справка является необходимой, в противном случае банк просто не даст денег под такую сделку, поскольку весьма высока вероятность того, что сделка будет впоследствии аннулирована. Нужно либо разрешение супруги либо нотариально заверенное заявление о том, что продавец на момент покупки жилья в браке не состоял.
При подборе комнаты самое пристальное внимание необходимо уделять правоустанавливающим документам, а именно тем, документам, которые свидетельствуют о том, каким образом к настоящему собственнику перешла комната. Так, согласно действующему законодательству, сделки купли-продажи комнаты в квартире запрещены между ближайшими родственниками (супруги, родители, бабушки-дедушки). То есть, взять кредит на покупку комнаты, принадлежащей кому-либо из близких родственников, просто не получится.

Заключение

Итак, рассматривая выгоды и сложности получения ипотечного кредита на комнату, специалисты RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что подобная сделка является, несомненно, достаточно выгодной и вполне реализуемой, несмотря на наличие "подводных камней". Привлечение опытного риэлтора может избавить не только от множества хлопот, связанных с подбором и проверкой подходящего варианта, но и уберечь от возможного мошенничества со стороны продавца или подставных лиц.

Естественно, необходимо подобрать наиболее оптимальный вариант, который позволил бы привлечь ипотечный кредит под приобретаемую недвижимость, а также тщательно подсчитать, какую сумму может принести последующая реализация этой комнаты. Важно понимать, будет ли достаточно вырученных средств для последующих операций с недвижимостью. Кроме того, нужно учитывать все возрастающие запросы банка к заемщикам – существенным преимуществом будет наличие незапятнанной кредитной истории, желательно, чтобы в этой истории присутствовали эпизоды с ранее погашаемыми кредитами.