«Доступное» жилье остается не доступным для большинства югорчан

Некоторая нервозность, которая присутствовала на рынке недвижимости всвязи с выборами президента России, стихает. По мнению экспертов,«предвыборный фактор» уже практически полностью отыгран, и рынок вот-вотокажется на пороге «летней тишины» с закономерной коррекцией цен иснижением числа сделок по крайней мере во вторичном сегменте. Впрочем,при отсутствии в мировой или российской экономике какого-нибудькризисного форс-мажора существенных изменений на «жилищных фронтах»аналитики не ожидают – текущий год, скорее всего, сургутский рынокпройдет спокойнее предыдущего. Хотя бы потому, что у строителей естьжелание и возможности превзойти рекорд 2011 года.

На прошлой неделе на «СургутинформТВ» в программе «За скобками» быложарко – обсуждался, пожалуй, один из самых острых вопросовсовременности: может ли жилье быть доступнее. Гости студии иприглашенные эксперты мнения выражали разные, однако в «сухом остатке»передачи едва ли можно выделить хотя бы ноту оптимизма. Увы, но многиеиз присутствовавших в студии, как и дозвонившиеся в прямой эфир,оказались ожидаемо единодушны: жилье стоит дорого, ипотека – неприкрытаякабала, строителям же следует поумерить коммерческие аппетиты, арегиональным властям и государству в целом – не жадничать и увеличитьфинансирование программ, направленных на оказание помощи нуждающимся вжилье.

У нас кабала? – тогда что говорить японцам!

К сожалению, сегодняшние условия по ипотечным кредитам действительномало похожи на манну небесную. Среднерыночные ставки составляют 11-13процентов, а по ряду продуктов, когда банк видит в заемщике повышенныериски или страхуется от рисков экономических, ставки доходят и до 16%.Таким образом, если кредит берется длинный, да еще и с минимальнымпервоначальным взносом, а плюс – не дай бог! – заемщик когда-то ранее«подмочил» кредитную репутацию, общие выплаты по займу превысят суммусамого кредита на 120-150% и больше.

Продолжая калькуляционную цепочку, легко вычисляем, что обычнаядвухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров, купленная сегодняв Сургуте под ипотеку по цене 4,2 миллиона рублей через 20 лет на моментокончательного расчета с банком фактически будет стоить ее владельцу недешевле 8,5 миллионов. И как после этого заставить повернуть язык, чтобыспорить: ипотека – не кабала?

Однако. Да, сегодня ипотека в России стоит гораздо дороже, чем в Англии,Испании, Германии или Японии вместе с США, где ставки (как в Японии)опускаются до двух процентов годовых. Да, общие выплаты по кредитупопросту «сносят крышу» любому мало-мальски вменяемому человеку. Да,покупаемая квартира находится в залоге у банка, так что без полнойоплаты кредита заемщик не является полноправным владельцем залоговогообъекта и фактически «привязан» к нему.

К тому же, именно ипотека, уверены эксперты, и способствовала эскалациижилищной гиперинфляции, когда за последние несколько лет цены на жильевыросли в 4-5 раз. Но если от эмоций перейти к чистой арифметике, тополучается следующее. По трехмиллионному кредиту, взятому под 12% на 20лет, придется ежемесячно платить по 30 с небольшим тысяч рублей. Еслитот же самый кредит оформлен под 10% годовых, то в течение 20 лет надобудет платить уже порядка 28 тысяч. Сумма, с учетом срока и, в общем,невысокого размера займа (в Сургуте за три миллиона можно купить либонормальную однушку, либо «худую» двушку), гигантская. Но, во-первых,заемщик получает «утром стулья», то есть имеет возможность сразузаселиться в квартиру и постепенно за нее рассчитываться. А во-вторых,конкретно в ХМАО работают сразу несколько систем поддержки заемщиков,начиная от компенсации части процентной ставки и заканчивая субсидиями –далеко не всем этими системами удается воспользоваться, и тем не менее.Кроме того, долгий срок, который является главной причиной «кабальности»ипотеки, - явление, к которому остальной мир уже давно привык. Скажем, вупомянутой уже Японии ипотека выдается вообще – на 50 лет, причемдолговая нагрузка переходит от родителей к детям, а в редких (но имеющихместо быть) случаях – и ко внукам (!).

Югра – не Москва, тут Севером пахнет

Страшилки о неуемных коммерческих аппетитах строителей ходят давно иупорно. Доля истины в этом, безусловно, присутствует. Так, в одной изтелепередач выяснилось, что себестоимость строительства жилья в Москвеможет составлять менее 30 тысяч рублей – в зависимости от района, ценыпокупки участка земли и возможных обременений. И это при том, что купитьквадрат в пределах третьего кольца дешевле, чем за 70 тысяч рублей, -большая удача. Однако Югра – не Москва. У нас внутренняя себестоимостьквадратного метра на некоторых объектах превышает 42 тысячи рублей, ареализационные цены начинаются уже от 50 тысяч. Почему такая высокаясебестоимость строительства? – Север, все-таки. Производства своихстройматериалов в регионе нет, а завозить накладно, рабочая сила стоитдорого, как, в общем, и инженерия, плюс – подготовка участка к застройке.

Нужна помощь отрасли

Интересно, что мнения экспертов относительно оказываемой гражданампомощи в приобретении жилья (субсидии, компенсации процентной ставки поипотечным кредитам) разные и, порой, прямо противоположные.

С одной стороны, эта помощь увеличивает платежеспособный спрос, чтохорошо прослеживается даже на сравнении 2011 года с 2010-м: общееколичество сделок в 2010 году на рынке недвижимости Югры составилопорядка 24 тысяч, в 2011-м – более 30 тысяч. Столь существенный ростобусловлен, в первую очередь, возобновлением работы программ, которыепозволяют отдельным категориям граждан автономного округа брать льготнуюипотеку.

С другой стороны, государство поддерживает спрос без прямой поддержкипредложения, то есть самой строительной отрасли, не вкладывая деньги нив развитие новых технологий, ни в индустрию стройматериалов, ни даже вподготовку земельных участков инженерной инфраструктурой. Таким образом,развитие спроса прямо толкает цены вверх и лишает рынок альтернативныхпредложений. А ведь строители готовы в сегодняшних ценах строитьквадратный метр жилья по 15 тысяч рублей. Естественно, это будет некирпич, монолит или панель, и далеко не центр города. Но это будеткомфортное и удобное жилье эконом-класса. Представьте себе, что70-метровая трешка в таком доме обойдется вам в какой-то миллион рублей– сегодня за эти деньги в Сургуте дай бог купить комнату площадью в10-12 квадратов. Что для этого нужно? Та самая помощь государства, окоторой мы только что сказали: дайте строителям землю, поставьте на нейинженерные сети, обеспечьте новые районы застройки дорогами исоцкультбытом, и строители завалят рынок сверхдешевыми квадратными метрами.

Панель, кирпич, монолит и другие, более традиционные технологии,безусловно, никуда не денутся. Но на рынке появится новый сегмент жилья,доступного даже бюджетникам. Кроме того, за счет такого жилья можнобудет решить и проблему жителей балков, на что сейчас тратятся миллиардырублей, причем очереди из нуждающихся короче от этого не становятся.

И самое главное, что бы дала подобная поддержка, - это рост объемовпредложения. Напомним, что в прошлом году сургутские строители ввелиболее 270 тысяч квадратных метров жилья. В текущем имеющегося потенциалаи заделов хватит для ввода более трехсот тысяч «традиционных»многоэтажек из кирпича и монолита. А если к этому добавить еще те самые«не традиционные» метры эконом-класса?