Доходные дома. Югорский опыт

Спрос на жилье, несмотря на перенасыщение рынка, в нашей стране велик. Однако с наступлением кризиса количество желающих и имеющих при этом возможность приобрести квартиру снизилось. А риски девелоперов, возводящих многоквартирные жилые дома, соответственно возросли. Таким образом, сегодня в России сложилась ситуация, когда строительство арендного жилья сможет составить значительную долю всей возводимой жилой недвижимости. Министр строительства Михаил Мень прогнозирует, что уже в 2016 году доходные дома возьмут планку в 7 процентов от всего объема строительства жилья.

На шаг вперед
Между тем, в Ханты-Мансийском округе еще в 2012 году стартовал пилотный проект по созданию доходных домов, который успешно реализует Ипотечное Агентство Югры. В регионе уже построено несколько объектов – в Ханты-Мансийске, Нефтеюганске и Сургуте. Надо сказать, что наш регион признан одним из лидеров в сфере развития арендного жилья даже на федеральном уровне. А само Агентство отмечено за наибольший вклад в реализацию программы «Арендное жилье» в России. Об этом в недавнем интервью рассказал генеральный директор Агентства Евгений Чепель.

По словам члена комитета Думы Югры по экономической политике, региональному развитию и природопользованию Сергея Великого, программа сотрудничества с государством в развитии арендного жилья очень перспективна, как и все программы с господдержкой. Он прогнозирует, что формы «заинтересованности» застройщиков могут быть разными: налоговые преференции или тендерные условия субсидирования по госконтракту. "В частности, наш округ дает под арендные дома 100%-ную льготу по налогу на имущество. На мой взгляд, это самый действенный механизм поддержки, при этом он не требует прямых затрат из бюджета" - считает Сергей Великий.

В рамках программы развития рынка арендного жилья в ХМАО-Югре до 2020 года запланирован ввод около 270 тыс. кв.м жилья. Непосредственно ОАО «Ипотечное агентство Югры» на этот период предполагает строительство 30% от окружного объема или 82 тыс. кв.м. Сейчас уже реализованы проекты в Нефтеюганске на 4,5 тыс. кв.м, Ханты-Мансийске - на 4,2 тыс. кв.м, в Сургуте - чуть больше 7 тыс. кв.м. Всего 354 квартиры. В следующем году мы планируется сдача еще одного дома в Сургуте.

Опыт регионов
Стоит отметить, что идею доходных домов поддержали многие регионы. В Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 - 35 лет. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 - 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц. Доходные дома планируют строить неодинаковые, полагая, что рынку нужны как простые и доступные общежития, так и апартаменты повышенной комфортности. Так, первые здания арендного жилья бизнес-класса построены в Ростове, здесь их популярность, особенно с однокомнатными квартирами, очень высока. При определении размера арендной платы в городе отталкиваются от таких принципов: рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Плата за аренду однокомнатной квартиры у частника в Ханты-Мансийске составляет 20–25 тысяч рублей в месяц, в арендном доме — 21 тыс. 440 рублей. При этом, это новый дом с полностью меблированными квартирами, укомплектованными в том числе бытовой техникой и предметами интерьера.
Стоит отметить, что все югорские доходные дома находятся в собственности Ипотечного Агентства и это является безусловным плюсом для квартиросъемщиков. В частности они могут рассчитывать на стабильную арендную плату и долгосрочные условия аренды. Кроме того, у Агентства есть возможность снизить коммунальные расходы арендаторов. Так, им не придется оплачивать взносы на капремонт, поскольку эти расходы по закону должен нести собственник, то есть – Агентство. Кроме того, собственник заключает с управляющей компанией договор, который в итоге позволяет снизить затраты на обслуживание дома. В среднем - на 15 процентов. Также все арендные дома оборудованы системой видеонаблюдения, подключенной к городской системе «Безопасный город».

За и против
По статистике, большая часть молодежи - до 30 лет, вынуждены жить с родителями или снимать квартиру у частника. Идеальный вариант – взять ипотеку и купить собственную квартиру. Однако, не секрет, что сегодня для многих слово ипотека равнозначно слову «кабала». Переплата по ипотеке – это немалые суммы, которые молодежь могла бы потратить на развитие собственного бизнеса, образование и другие цели. Кроме того, ту же молодежь такой кредит «привязывает» к одному месту. Тогда как, они могли бы переехать, скажем, в другой, более перспективный для карьерного роста город.

- Для молодежи арендные дома как переходный этап к взрослой, самостоятельной жизни – идеальный вариант. Мы с супругой снимаем жилье, за астрономическую сумму. И не факт, что завтра собственники не попросят нас съехать. А на ипотеку мы пока не заработали. Поэтому, арендный дом для нас был выходом, - говорит молодой специалист сервисного предприятия Иван Каранюк.

Впрочем, всегда найдутся аргументы и «против». По словам сотрудника одного из нижневартовских агентств недвижимости Айнар Поповой, риэлторы не оценивают доходные дома как перспективные:

- Прежде всего, причина в их долгой окупаемости. И такой проект вряд ли заинтересует инвесторов. По некоторым выкладкам, срок окупаемости доходного дома из 50 квартир около 12 лет.

Но, похоже, для Ханты-Мансийского округа этот аргумент ничего не значит. Депутат Думы Югры Серей Великий подчеркивает, что Ипотечное агентство нашло способ - использовать кредитные средства:
- При соотношении собственных и заемных средств 50 на 50, процентная ставка в банке на 20 лет составила немногим более 9 процентов годовых. Это уникальные условия. Таким образом, арендная недвижимость хоть и не принесет «быстрой прибыли», но станет достаточно надежным вложением для бизнеса, и решением жилищной проблемы для югорчан, - заключает депутат.