Откуда в Югре берутся заоблачные цифры на рынке жилья

Вопрос о космических ценах на югорскую недвижимость давно стал риторическим. Но экономика – точная наука: любая цифра складывается из вполне понятных составляющих. Разберемся из каких, и почему именно нам приходится покупать жилье по столичным ценам.

Бесспорный рекордсмен среди муниципалитетов округа – Сургут. Особенно в ценах на «первичку». Аналитики отраслевого портала «Юграстройинфо» проанализировали динамику стоимости сургутских новостроек за последние несколько лет. Вывод очевиден – цены продолжают расти. Еще два года назад квадратный метр при покупке однокомнатной квартиры обходился в 66 тысяч рублей, к концу 2012 года его стоимость поднялась до 91 800 рублей.

«Рост стоимости квадратного метра в 2012 году, к сожалению, не во всех случаях является оправданным. Основная причина увеличения цены – за счет ажиотажной, а не обоснованной экономической составляющей.

Застройщики «пробуют» рынок на предмет максимальной покупательской способности, только спрос держит планку на высоком уровне», – отмечают эксперты.

При этом прогнозы даются неутешительные – стоимость «квадрата» по‑прежнему будет стремиться ввысь. В числе основных причин – не только повышенный спрос и дефицит на новые метры, но и ограниченность инженерных мощностей (по теплу, газу, электричеству) в новых районах города.

Начало 2013 года только подтвердило эту тенденцию: в апреле стоимость квадратного метра в новых жилых районах составила, по данным сургутской администрации, 92 тысячи рублей. К слову, в нашумевшем рейтинге института территориального планирования «Урбаника», который определил Сургут как самый комфортный город для жизни по итогам 2010 года и критерию «возможность приобретения жилья», северный «мегаполис» занимал третье место из ста, уступая лишь Мурманску и Петропавловску‑Камчатскому. По данным института, среднестатистический горожанин может приобрести 0,89 квадратного метра в месяц. Без комментариев.

РАЗЛОЖИТЬ ПО ПОЛОЧКАМ

От «золотых» метров Сургута не сильно отстают и другие югорские города. Почему? Может, и правда из золота строят?
Специалисты поясняют: в итоговую смету при строительстве дома входит около двух десятков статей расходов, причем большая их часть приходится на строительно‑монтажные работы. Разумеется, высокие затраты на всех этапах стройки ведут к удорожанию стоимости квадратного метра. Так, только покупка стройматериалов увеличивает ее почти на треть, уверен Максим Лалетин, начальник технического отдела Ханты‑Мансийского филиала компании «АВТОБАН», более десяти лет ведущей строительство жилья на территории округа.

- Максим Сергеевич, какой фактор, влияющий на себестоимость строительства, можно считать необоснованно дорогим?
М.Л.: Самая дорогая составляющая – это стоимость строительных материалов. Причем от нее не уйти: если цена материала обозначена, она будет одинаковой у всех поставщиков. Застройщик ограничен рамками проекта. Если написано «изоспан», то на полиэтиленовую пленку его заменить нельзя – будет отступление от проекта.

Это как покупать лекарства в аптеке для больного ребенка: цену не спрашиваешь, главное – купить. Поскольку практически все материалы для строительства привозятся с «большой земли», примерно 20–30 % от их стоимости – это транспортные расходы, доставка к месту строительства. Здесь тоже нет альтернативы. Покупка стройматериалов на территории Югры – дорогое удовольствие. Пример: сегодня дешевле приобрести железобетонные изделия в Свердловской, Тюменской или Омской областях, чем купить их у заводов ЖБИ Сургута или Нижневартовска. При этом поставщики пользуются проблемой Севера – завышают цены на материалы с таким расчетом, что конечная стоимость в Югре будет лишь немногим ниже, чем у местных производителей. А реальную стоимость логисту из северной строительной компании не скажут, так как завод‑изготовитель напрямую не работает, перенаправляет к «поставщику вашего региона». Так покупаются сейчас цемент, ЖБИ, другие строительные материалы. Эта процедура ведет к значительному удорожанию строительства.

- То есть создавая конкуренцию на рынке строительных материалов, можно снизить итоговую цену квадратного метра?

- Да. И вводные данные такие. Дорога на Север одна – через Тобольск. Пропускная способность малая. Покупаются материалы только тех заводов, которые находятся вблизи железнодорожных узлов, автомобильных магистралей и речпортов. Остальные заводы не участвуют в доброкачественной конкуренции. Не только сами производители, но и целые регионы не могут выйти на округ – Кемеровская, Томская, Новосибирская и Пермская области. Сделать выход на эти области, построить автомобильные и железные дороги – и будет больше участников на рынке не только строительных материалов.

- Насколько весомы в ценообразовании такие характеристики квартиры, как площадь, вид из окон, наличие балконов и удобство планировки? Какой процент приходится на них?

- Плата за особые характеристики квартиры, делающие ее более комфортной и привлекательной для покупателя, составляет до 7–10 % от общей стоимости. Но в эти параметры не входят вид из окна, лоджии и планировки, обычно больше влияют площадь и этаж. На квартиры, имеющие спрос, и цена должна быть выше. Покупатель выбирает квартиру, удобную для жизни, ориентируясь на свои привычки. Доходит и до таких приоритетов, как соседство квартиры с лифтом или расположение санузла относительно кухни.

НОВАЯ ПРОГРАММА – НАЧАЛО ПЕРЕМЕН?

В мае в Югре прошли общественные слушания по проекту новой окружной программы «Развитие жилищного строительства Югры на 2014–2020 годы», объединившей четыре целевые программы в предыдущей редакции.
Андрей Кривуляк, первый заместитель директора окружного департамента строительства, обещает: «Меры господдержки, заложенные в документе, позволят увеличить предложение первичного жилья на рынке и снизить стоимость квадратного метра в округе на жилье эконом‑класса».

При этом четко задан тренд: чтобы снизить стоимость «квадрата», необходимо насытить рынок, а не просто привести в баланс соотношение спроса и предложения.

В числе комплексных мер, обозначенных в новой программе, наряду, к примеру, с развитием рынка арендного жилья, внедрением накопительной ипотеки, выделением муниципалитетам средств на выкуп жилья для переселения из балков, предлагаются и различные механизмы поддержки застройщиков.

«Стимулировать строительство домов эконом‑класса будем за счет компенсации затрат застройщикам при возведении инженерных сетей и инфраструктуры. Но претендовать на внушительные суммы из бюджета смогут только те, кто готов строить и продавать эконом‑жилье по фиксированной цене квадратного метра Региональной службы по тарифам», – обозначил Андрей Кривуляк.
Также в планах правительства решить тяжелый для строителей вопрос с поставками строительных материалов. Сейчас проводится анализ ассортимента и количества того, что регулярно приходится завозить в округ.

На основе этих данных будут предложены варианты замещения. Но уже сейчас определено – в следующем году строительная отрасль получит инвестиционную карту Югры. Территория автономного округа будет разделена на девять территорий с целью минимизации логистических издержек. А значит, можно надеяться, что наш регион вскоре станет для потенциальных инвесторов открытой территорией.

С обозначенными потребностями. Конечная же цель этих мероприятий – создание местной базы по производству строительных материалов, что должно напрямую отразиться на стоимости квадратного метра жилья.