Югра. Ханты-Мансийск - Сергей Макаров, генеральный директор Югорского фонда капитального ремонта: «Ремонтировать дома – не только возможность, но и ответственность»

В Жилищный кодекс Российской Федерации внесены и вступили в силу важные изменения. С 1 сентября собственники помещений в многоквартирных домах Югры увидят в своих квитанциях за ЖКУ новую строку – взнос за капремонт. Но уже до 30 июня им нужно решить, каким образом эти средства будут накапливаться. Об этих и других нюансах новой системы капитального ремонта рассказывает генеральный директор Югорского фонда капитального ремонта Сергей Макаров.

- Кто должен уплачивать взносы на капитальный ремонт?

- Взносы на капитальный ремонт общего имущества обязаны уплачивать все собственники помещений в многоквартирных домах. Таковы требования Жилищного кодекса РФ. Исключение - собственники помещений в домах, признанных аварийными. Ремонтировать такие дома экономически нецелесообразно, они будут включаться в программы расселения. Кроме того, в региональную программу капремонта не войдут дома, в которых менее 3-х квартир и ветхие дома, физический износ которых более 70%.

- Где и как можно накапливать деньги на капремонт?

- Способов накопления на капитальный ремонт два. Первый – открыть специальный счет в коммерческом банке. Его могут открыть только ТСЖ, созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах (но в сумме у товарищества должно быть не более 30 квартир, если оно управляет несколькими домами) или ЖСК. Также открыть спецсчет может региональный оператор по поручению собственников дома. В случае, если собственники выбирают спецсчет, то собственникам многое придется делать самостоятельно. Работать с банком, страховать счет, собирать платежи, выбирать подрядчиков, проверять сметы, принимать работы. Соответственно и вся полнота ответственности будет лежать на них. Если подойдет срок капремонта и денег на спецсчете окажется недостаточно для проведения работ, то собственникам придется самостоятельно искать средства: кратно увеличивать взносы, брать кредит в банке или переходить на счет регионального оператора.

Второй вариант – накапливать средства у регионального оператора, то есть в Югорском фонде капитального ремонта. Для дома также будет создаваться отдельный счет, и каждый собственник может отслеживать, сколько средств он скопил на капремонт дома. Если деньги аккумулируются на счете Югорского фонда, то собственникам не придется самим заниматься текущими вопросами капремонта и сбора платежей. Региональный оператор сам по конкурсу выбирает банк, аккумулирует средства, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, перечень работ, организует капитальный ремонт и финансирует его.

В случае нехватки денежных средств на проведение капитального ремонта в доме Фонд сам ищет средства, например, привлекает кредитные ресурсы. Региональный оператор вправе также использовать средства, собранные одним домом, на ремонт другого, которому ремонт нужен раньше (но это возможно только в рамках одного муниципального образования и только на возвратной основе). Все взятые в долг средства Фонд обязан вернуть тому дому, у которого занял к моменту, когда подойдет срок его капремонта.

- Как выбрать способ накопления средств на капремонт? Кто это должен делать?

- До 30 июня собственники помещений в многоквартирных домах должны организовать общее собрание в очной или заочной форме. Инициатором собрания могут выступить: совет МКД, председатель, правление ТСЖ или ЖСК, инициативная группа из числа собственников, орган местного самоуправления. Далее необходимо проголосовать за выбранный способ и направить протокол решения либо региональному оператору, если собственники решили накапливать взносы на капремонт на счете регоператора, либо в Службу жилищного контроля и строительного надзора ХМАО - Югры, если собственники приняли решение накапливать взносы на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив.

После этого, заключить договор и начать копить деньги на капремонт.

Адрес НО "Югорский фонд капитального ремонта многоквартирных домов": 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Студенческая, дом 27, оф. 415

- Какую гарантию дает Фонд, что собранные с собственников деньги никуда не пропадут или не будут потрачены не по назначению?

- Югорский фонд капитального ремонта создан Правительством Югры и сохранность средств Фонда гарантирована Правительством автономного округа. За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками субсидиарную ответственность несут окружные власти.

Кроме того, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Ни копейки собранных средств на капремонт нельзя потратить на другие нужды, например, на содержание Фонда. Это исключено. Региональный оператор средства на капремонт просто так даже снять не сможет. Банк перечислит деньги подрядчику только тогда, когда региональный оператор принесет протокол общего собрания об участии в капитальном ремонте, договор на выполнение работ, акт приемки и итоговый протокол общего собрания об утверждении выполненных работ. Причем акт выполненных работ подписывает расширенная комиссия с участием представителей собственников дома.

- Не может ли получиться так, что средства, собранные региональным оператором на капитальный ремонт дома, например, в Нижневартовске, отдадут на ремонт дома в другом городе?

- Нет. Средства, накопленные на капитальный ремонт, в рамках одного конкретного муниципалитета, могут быть направлены на капитальный ремонт домов только этого муниципалитета. То есть, нельзя накопленные средства собственников Нижневартовска направить на ремонт домов Нягани или Сургута. Деньги могут направляться на капремонт домов только строго в Нижневартовске и только на возвратной основе, то есть, сколько заняли у одного дома, столько и вернули ему же к моменту, когда подойдет его капремонт.

- Нашим домом управляет управляющая кампания. Можем ли мы открыть свой спецсчет по капитальному ремонту?

- Согласно части 2 статьи 175 ЖК РФ, управляющая организация не может быть владельцем специального счета. Если управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

- В квитанциях за ЖКУ уже есть строка "содержание и текущий ремонт общедомового имущества". Значит ли это, что с 1 сентября владельцам этих квартир не придется платить за капремонт?

- Нет, не значит. Текущий ремонт – это не капитальный ремонт дома. В квитанциях за ЖКУ с 1 октября 2014 года (т.е. за сентябрь 2014 года) будут две разных строки. Первая, как и сейчас – взносы на текущий ремонт общедомового имущества, а вторая – на капитальный ремонт. По закону, средства, которые собственники вносят на текущий ремонт, на капитальный ремонт направить нельзя. Средства на текущий ремонт собирает и расходует ваша управляющая компания на содержание общего имущества многоквартирного дома. Средства же на капитальный ремонт отчисляются или на специальный счет дома, или на счет югорского оператора в целях формирования фонда капитального ремонта. Где будут накапливаться средства должны решить собственники дома общим собранием. При этом расходоваться накопленные средства владельцами помещений могут только на капитальный ремонт конкретного дома и ни на какие другие нужды.

- Каким образом был установлен размер минимального взноса на капитальный ремонт и почему он рассчитывается в зависимости от количества квадратных метров жилья, а не с человека?

- Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается Департаментом ЖКК и энергетики Югры на основании методических рекомендаций Министерства строительства и ЖКХ РФ и закона ХМАО-Югры № 54оз "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры". Рассчитывается он поквадратно, на основании Жилищного кодекса Российской Федерации.

- Может ли взнос за капитальный ремонт быть больше, чем установленный нормативными актами?

- Да, взнос может быть больше установленного. А вот меньше – нет. Такое решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

- Кто будет платить взносы на капитальный ремонт, если человек живет в квартире по договору социального найма, или квартира муниципальная и просто пустует?

- В этом случае муниципалитет является таким же собственником наряду с другими собственниками (физическими, юридическими лицами) и как собственник обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт с 1 сентября 2014 года.

- Предусмотрены ли какие-то средства на капремонт из бюджета?

- Софинансирование программ по проведению капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах будет происходить как за счёт федеральных средств, так и собственных средств бюджета ХМАО-Югры, а также муниципалитетов. В 2014 году софинансирование планируется в размере 219 млн рублей из бюджетов всех уровней.

- Как можно будет узнать, когда мой дом будет капитально отремонтирован?

- В ближайшее время на официальном сайте Югорского фонда капремонта – www.kapremontugra.ru - в удобном для югорчан формате появится сервис поиска домов, внесенных в региональную программу капитального ремонта. С помощью этого сервиса вы сможете найти свой дом, дату его капремонта и предварительный перечень работ по капремонту вашего дома.

- Как определяется очередность капитального ремонта? Как решается, что один дом попадет в программу капремонта на 2015 год, а другой дом – на 2020 год?

- Очередность капремонта определяется: годом постройки дома, датой проведения последнего капитального ремонта, а также полнотой взносов собственников на капремонт. Кроме того, может учитываться так же непревышение установленной предельной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома и состояние конструктивов дома. Все муниципальные образования предоставили сведения о домах, расположенных на их территории – так называемые паспорта домов. Вся эта информация была внесена в программу капремонта. Очевидно, что в первые три года будет ремонтироваться прежде всего жилой фонд, построенный более 20 лет назад, если он еще не ремонтировался.

- Кто будет ремонтировать дома? Какие компании? Каким образом будет выбираться организация-подрядчик для проведения капитального ремонта?

- Если собственники решили открыть специальный счет дома в коммерческом банке, выбирать подрядчиков они будут самостоятельно, а соответственно – контролировать качество работ и проводить их приемку. Если же собственники выбрали регионального оператора, подрядчик будет определяться строго по конкурсу. Условия проведения конкурса по выбору подрядчиков определены постановлением Правительства Югры от 30 января 2014 г. N 30-п. За качество, объемы и сроки выполнения работ, нести ответственность будет Фонд, а тот со своей стороны контролируется Службой жилищного контроля и строительного надзора Югры. При этом, в приемную комиссию по капитальному ремонту будут включены и представители муниципальных образований и собственников помещений.

- Что произойдет, если собственники квартир самостоятельно не выберут способ формирования фонда капитального ремонта до 30 июня 2014 года?

- Если владельцы квартир в назначенный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления за месяц до указанного в нормативном акте срока собирает общее собрание собственников. Это правило содержится в Жилищном кодексе РФ. Если и в этот раз владельцы квартир не определяются с выбором, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора.

- Можно ли изменить способ формирования фонда?

- Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок перехода с одного счета на другой.

Со специального счета на счет югорского оператора
Условия:
• На основании решения общего собрания собственников.
• При отсутствии непогашенной задолженности, если на проведение капитального ремонта был предоставлен и не возвращен кредит.
• Решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников. Со счета югорского оператора на специальный счет
Условия:
• На основании решения общего собрания собственников, включая решения устанавливающие:
а) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
б) перечень услуг/работ по капитальному ремонту;
в) сроки проведения капитального ремонта;
г) владельца специального счета;
д) кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.
• Решение вступает в силу через два года после направления югорскому оператору соответствующего решения общего собрания собственников.

- Что будет, если собственники не станут оплачивать капитальный ремонт?

- Это такая же обязанность владельца помещений в многоквартирном доме, как оплата услуг ЖКХ. Те собственники помещений, которые несвоевременно или не полностью уплатили взнос на капитальный ремонт, будут обязаны оплачивать проценты в том же порядке, как происходит оплата процентов за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг. То есть появится обязанность уплатить штрафные платежи. Взимаемые за неуплату капитального ремонта проценты будут направляться на формирование фонда капитального ремонта. Это будет еще один источник финансирования работ и услуг по капитальному ремонту. Плюс ко всему - отсутствие задолженности по взносам – один из основных критериев своевременного проведения капремонта. Кроме того, будет вестись исковая претензионная работа, иски будет рассматривать суд. Должники ответят по закону.

- Если собственник продает квартиру, а до этого платил несколько лет, куда пойдут его деньги?

- Право собственника на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, передается вместе с правом собственности на такое помещение. Это такая же доля, как доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник помещения не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к новому собственнику переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

- В каком случае возвращаются деньги, накопленные на капремонт?

- В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции владелец специального счета или региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома.
- В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта.

- Нужно ли ТСЖ открывать спецсчет, если у него уже существует другой счет, на который перечисляются денежные средства при оплате коммунальных услуг?

- По закону открытие специального счета обязательно. Дело в том, что нем будут аккумулироваться денежные средства именно на капитальный ремонт и ничего более. На другие расходы они предоставляться не могут. (В отличие от других счетов, открытых ТСЖ, на которых аккумулируются денежные средства на оплату различных коммунальных услуг). Кроме того, в случае наличия специального счета собственники без проблем смогут отследить поступление взносов именно на капитальный ремонт.

- Если собственники не хотят перечислять деньги региональному оператору, можно ли создать свой счет?

- Законодательство РФ предусматривает такую альтернативу. Если вы не хотите перечислять деньги региональному оператору, то можно создать счет на свой дом. Но для этого есть обязательное условие. У собственников помещений в многоквартирном доме должно быть создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) на одном доме. Либо ТСЖ на нескольких домах, но с количеством квартир не больше30, расположенных на одном земельном участке.

Справка:

Региональная программа капремонта домов в Югре рассчитана на 30 лет. За это время капитальный ремонт потребуется даже новостройкам. Всего в региональную программу войдут около 7 тысяч многоквартирных жилых домов по всему автономному округу. Уже в 2014 году запланирован капитальный ремонт более 200 многоквартирных домов.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается Департаментом ЖКК и энергетики Югры на основании методических рекомендаций Министерства строительства и ЖКХ РФ. В проекте приказа об установлении минимального размера взноса на капремонт, подготовленном Департаментом обозначены следующие цифры: